澳洲2月住房市场下滑趋势逆转 深度分析

关键要点

1.全国住房价值指数在2月上涨0.3%，结束了仅持续三个月的短暂且温和的下滑趋势。

2.首府城市中，墨尔本和霍巴特的月度变化最大，均上涨0.4%，此前这两个城市的住房价值一直较弱。对于墨尔本来说，此次上涨打破了连续十个月住房价值下降的局面。

3.相反，中等规模的首都城市布里斯班、珀斯和阿德莱德已不再是增长最强劲的市场。

4.市场条件的改善也可能得益于新挂牌出售房源流量的放缓。

5.这是一个买家市场，但并非处处如此。截至2月23日的数据显示，悉尼、墨尔本、霍巴特和澳大利亚首都领地的库存水平相对于过去五年的平均水平仍较高。

澳大利亚各城市住房价值变化情况

（数据来源：CoreLogic HVI，2025年3月3日）

CoreLogic数据显示全国住房价值指数在2月上涨0.3%，结束了仅持续三个月的短暂且温和的下滑趋势，使全国住房价值衡量指标下降了0.4%。

2月的上涨虽然幅度不大，但范围广泛，除了达尔文（-0.1%）和维多利亚地区（持平）外，每个首都城市和“州其他地区”在月度价值上都有所上升。

本月还标志着增长趋势出现转折点：

墨尔本和霍巴特在月度变化中领先，首都城市中月度变化最大的是墨尔本和霍巴特（均上涨0.4%），此前这两个城市的住房价值一直较弱。对于墨尔本来说，此次上涨打破了连续十个月住房价值下降的局面。

截至2025年2月住房价值变化

（数据来源：CoreLogic HVI，2025年3月3日）

相反，中等规模的首都城市布里斯班、珀斯和阿德莱德已不再是增长最强劲的市场。月度变化在2%至0.3%之间，这些中等规模的首都城市被墨尔本和霍巴特超越。阿德莱德和布里斯班仍然在滚动季度增长趋势中领先，分别上涨1.2%和0.9%，但珀斯的价值增长已显著放缓，近期的向下修正使季度变化仅为0.3%。

悉尼和墨尔本的市场复苏是由市场中较昂贵的房屋驱动的，这两个城市月度收益最大的是上四分位房屋价值，在高价值市场记录了最显著的下降之后，这种强劲表现与CoreLogic的早期研究一致，悉尼和墨尔本的高档住宅市场历来对降息最为敏感。2月固化的降息预期正在转化为买家信心的提升。实际上，住房条件的改善更多与市场信心的提升有关，而非借贷能力的立即改善。

区域住房市场继续显示出更强的增长趋势

与首都城市相比，2月区域指数的价值月度上涨0.4%，季度上涨1.0%——而首都城市价值月度上涨0.3%，季度下降0.4%。

然而，这些趋势存在一些差异，月度变化趋势显示悉尼、墨尔本和霍巴特优于其他地区。市场条件的改善也可能得益于新挂牌出售房源流量的放缓，截至2月23日的四周内，综合首都城市的新房源数量比一年前下降了4.7%，比过去五年平均水平低1.5%。

尽管总广告供应水平比一年前高出近1%，但房源数量仍比过去五年平均水平低7.9%，新库存流向市场的减少可能对价格构成一定的上行压力，尤其是当买家在信心提升和利率降低的情况下变得更加活跃。

住房市场似乎已度过近期的低迷期，但各地趋势差异显著

降息周期刚开始，可能会持续一段时间。较低的抵押贷款利率显然对房地产市场有利，支持借贷能力和偿还能力评估的上升，但利率设定可能在一段时间内仍处于限制性区间。

金融市场预计到今年年底现金利率将在 3.55% 左右，这意味着只会再降息两次，每次 25 个基点。

大多数经济学家预测，今年可能会再降息三次，每次降息25%。

即使在这种更乐观的评估下，75个基点的降息将使现金利率降至3.35%，仍高于大流行前十年的平均水平2.55%，并高于澳联储在最新货币政策声明中下调的“中性现金利率”。

在住房贷款可负担性得到更实质性改善之前，很难看出住房市场会进入显著增长趋势。

此外房价下跌幅度较大的市场可能会迎来更强劲的价值增长表现，这得益于其重新获得的可负担性优势。

霍巴特（-11.9%）、澳大利亚首都领地（-7.1%）和墨尔本（-6.4%）从近期高点记录了最显著的下降。

更具体地说，这些市场中高端部分受到的打击最大，霍巴特市场上四分位数从峰值水平下降了-16.4%，澳大利亚首都领地上四分位数下降了-9.8%，墨尔本最昂贵的四分位数价值下降了-8.9%。

Corelogic的早期研究指出，悉尼和墨尔本的优质市场对降息周期反应最早且最积极。显然，也需要考虑需求和供应方面的因素，如果州际移民继续改善，墨尔本可能会处于有利位置。

消费者信心的进一步提升将支持购房

历史上，消费者信心衡量指标与房屋销售量之间一直存在密切关系。在过去的六个月左右，我们已经看到信心指数大幅上升，尽管过去几个月这一趋势趋于平稳。如果消费者信心恢复到更乐观的水平，再加上降息提供的微妙改善服务，我们可能会看到买家活动增加。

低利率和信心提升带来的住房需求增长将部分抵消人口增长放缓，2023年第一季度达到峰值后，人口中心预计净海外移民将进一步减少，因为海外抵达人数继续减少，同时随着临时移民激增的签证到期，离境人数增加。较少的移民可能会进一步缓解租赁需求，并在中期内减少购房需求。

这是一个买家市场，但并非处处如此

截至2月23日的数据显示，悉尼、墨尔本、霍巴特和澳大利亚首都领地的库存水平相对于过去五年的平均水平仍较高。这些也是价格仍低于近期周期高点的地区，买家可能会找到相对便宜的交易。相比之下，珀斯（-28.0%）、阿德莱德（-33.9%）或布里斯班（-21.5%）的买家仍然面临待售房屋严重短缺。

新建成住房较少为住房价值提供支撑

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