澳洲房价最新动态：2025 年开局走势解析

澳洲的房地产市场一直以来都备受关注，其房价的波动牵动着无数购房者、投资者以及行业从业者的心。如今，2025 年的房地产市场已经拉开帷幕，呈现出一些值得关注的态势，以下是对当前市场情况的详细解读。

一、整体房价概况

根据 My Housing Market 的最新数据，2025 年 2 月季度，全澳中位房价下跌 0.8%，达到 115.173 万澳元。这一下跌趋势颇为引人注目，因为它标志着自 2023 年 1 月以来首次出现连续月度下降。而且，此次下降的速度是自 2022 年 9 月以来最快的，当时由于快速加息，市场受到了明显的限制。

相比之下，全澳中位公寓价格在 2025 年 2 月季度则呈现出不同的走势，较 1 月季度略有上涨，涨幅为 0.2%，达到 65.8528 万澳元，并且比 2024 年 2 月季度的结果高出 4.7%。

（数据来源：Michael Yardney News，2025/2/27）

二、各首府城市房价表现
（一）房屋价格

在各首府城市中，达尔文、阿德莱德和珀斯是 2025 年 2 月季度仅有的房价上涨城市，分别较 1 月季度上涨了 0.6%、0.2% 和 0.2%。而其他城市则普遍出现了房价下跌的情况，其中墨尔本下跌 0.6%，霍巴特下降 0.8%，悉尼降低 1.1%，布里斯班下跌 1.2%，堪培拉更是大幅下降了 3.1%。

从年度房价变化来看，珀斯、布里斯班、阿德莱德和悉尼的房价在过去一年有所上涨，分别上涨了 19.4%、9.9%、8.6% 和 3.1%。然而，达尔文的年度房价却下跌了 0.8%，墨尔本下降了 1.0%，霍巴特下跌了 1.9%，堪培拉降低了 3.2%。

（二）公寓价格

在公寓市场方面，珀斯在 2025 年 2 月的表现最为突出，公寓价格上涨了 1.9%，紧随其后的是阿德莱德，上涨了 0.8%，霍巴特、堪培拉和布里斯班各有 0.4% 的上涨，悉尼也略有 0.1% 的上升，而墨尔本的价格则保持稳定。不过，达尔文的公寓价格却出现了 4.7% 的下跌。

从年度公寓价格增长来看，布里斯班、珀斯、阿德莱德和霍巴特在过去一年中分别实现了 23.0%、20.8%、16.3% 的显著增长。悉尼的公寓价格也上涨了 2.8%，但堪培拉的公寓价格却下降了 0.3%，墨尔本降低了 1.1%，达尔文更是下跌了 5.5%。

（数据来源：Michael Yardney News，2025/2/27）

三、房价下跌原因分析

（一）市场供应增加

2024 年底，市场上的总房源数量比前一年增加了 5%，而房产从挂牌到售出的平均时间从 28 天增加到了 33 天，这显示出市场活跃度的下降。房源的增加使得市场上的房屋供应超过了需求，导致房价下跌。

（二）购房负担能力下降

高房价和高利率使得购房者的负担能力下降。在像悉尼这样昂贵的市场，许多买家难以承担高昂的房价，这导致了需求的减少，进而影响了房价。此外，借款能力的下降也限制了人们的购房支付能力，进一步加剧了房价的下跌趋势。

（三）利率影响

尽管有降息的预期，但利率仍然处于较高水平。自 2022 年 5 月以来，澳洲储备银行已加息 13 次，现金利率提高至 4.35%，达到 13 年来的最高水平。高利率增加了购房者的借贷成本，使得购房变得更加困难，从而抑制了市场需求。

（四）投资者抛售

近三年的高利率和生活成本飙升的压力，导致房东抛售房产。投资者面临现金流紧张的问题，有些投资者甚至动用储蓄来支付开支。此外，合规成本上升、土地税增加以及政府收费增加也使得投资者对市场失去信心，纷纷选择出售投资房产。

（五）政策不确定性

澳洲将在今年举行大选，政策的不确定性也对房地产市场产生了影响。例如，达顿曾表示要禁止海外投资者买房，这可能会大大影响澳洲楼市。此外，政府的税收和征税政策也增加了投资者的负担，导致他们对市场前景持谨慎态度。

四、市场趋势分析

2025 年至今，澳洲首府城市的住房市场整体呈现出较为疲软的态势，房屋价格在 2 月再次出现下跌，不过公寓价格在当月有小幅增长。尽管布里斯班和珀斯在过去两年一直是表现最为突出的城市，但 2025 年 2 月的增长率却是自 2022 年 9 月以来的最低水平。同样，悉尼的月度房价增长率也是自 2022 年底以来的最低点。

这种市场疲软在一定程度上是由于 12 月和 1 月假期期间的季节性因素影响，导致买家和卖家的活动显著减少，尤其是在高价位市场领域。此外，2023 年和 2024 年房价的强劲上涨也带来了负担能力的挑战，这不可避免地对价格结果产生了影响，并使市场周期趋于平缓。

尽管如此，预计 2025 年布里斯班、阿德莱德和珀斯这些近期的繁荣市场仍将继续取得稳健的成果，只是房价增长率将明显低于 2024 年的高水平。悉尼有望继续保持稳定的表现，而墨尔本市场可能会继续低迷，尤其是内城区高端市场，这些市场仍然是明显的地区性表现不佳者，亟待信心的提升。

然而，一些潜在的驱动因素将继续支持住房市场活动。澳大利亚储备银行（RBA）最近的降息有望重新点燃住房市场活动，并通过改善负担能力推动房价上涨。同时，国民经济依然非常强劲，持续的低失业率和就业增长推动了强劲的工资增长，这将因最近的降息而得到进一步增强。

此外，移民水平的回升加剧了住房供应短缺，支持了首府城市租赁市场的高租金和低空置率。尽管随着租户需求减少，租赁供应增加，租金增长正在放缓，但高租金和价格上涨仍然为首次购房者和寻求稳定投资回报的投资者提供了明确的激励。

总体而言，尽管 2025 年初澳洲首府城市的住房市场表现较为温和，但全国房价仍有可能再次实现正增长，尽管增速将低于 2024 年，但在持续强劲的经济和较低利率的支持下，市场仍具有一定的发展潜力。