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过去四年,墨尔本房地产市场表现欠佳,房价增长停滞,甚至在某些时期出现下跌。尤其是在过去12个月中,住房价格基本没有增长,而其他首府城市却实现了两位数的增长。自新冠疫情爆发以来,墨尔本的房地产价值虽然上涨了8.4%,但仍比2022年3月的峰值低6.4%,12月更是下跌了0.7%。
然而,随着利率开始下降以及墨尔本房价在 2 月最后几周反弹,市场情绪已经好转,扭转了过去几个月的疲软趋势。
以下是墨尔本房产中位价的最新数据。
(Source: CoreLogic, 3rd March 2025)
事实上,墨尔本房地产市场在过去一年的表现不如其他一些首府城市强劲,但这为战略性房地产投资者创造了机会之窗,因为墨尔本的房地产价值具有巨大的上涨潜力。与悉尼相比,墨尔本独立屋的平均价格处于约二十年来的最低水平。
悉尼的价格一直高于墨尔本,但最近这种溢价已经达到了历史最高水平。
目前,墨尔本独立屋的平均价格处于约二十年来的最低水平,悉尼的平均房价比墨尔本高出70%,墨尔本房价中位数比悉尼便宜约41%。这一差距意味着到2024年底,房屋中位价将相差60多万美元。
这是过去 20 年中墨尔本房价相对于悉尼的最便宜价格,与过去十年的平均折扣(29%)有显著偏差
这意味着目前被低估的墨尔本房地产市场存在大量“内在资产”,但并非所有墨尔本房产都是平等的 - 您需要知道在哪里买、买什么以及哪个郊区适合投资。
有一点正在变得清楚,如果你等到利率下降,你所做的一切就是与自住业主展开争夺最佳待售房产的拉锯战。
随着经济状况好转和利率最终下降,在准备复苏的市场中以低于重置成本的价格购买房产可能会带来可观的回报。
战略投资者不仅能从墨尔本的长期增长中获益,而且随着墨尔本房地产市场迎头赶上并恢复到其贷款期限平均增长率,他们还将获得新的机会
一、 市场表现不佳的原因
1. 消费者信心不足与州经济活动低迷
墨尔本房地产市场的主要问题在于消费者信心不足和州经济活动不佳。尽管一些评论员将责任归咎于疫情高峰期的严厉封锁措施导致的人口迁往偏远地区,但我认为这只是过去的事情,对今天的影响有限。
2. 对州政府缺乏信心
我认为,墨尔本市场表现不佳与对州政府缺乏信心密切相关。澳大利亚统计局的数据显示,维多利亚州遭遇了重大经济挫折,尤其在2022-23财年净减少了7,606家企业。这主要是由于大规模封锁的后果以及企业税收负担的增加。
3. 企业税收负担增加
维多利亚州政府在2021-22年州预算中引入了工资税附加费,随后在2022-23年州预算中进一步增加了工资税。这些措施增加了企业的负担,对经济和房地产市场产生了负面影响。
二、 房地产投资者信心受挫
1. 对墨尔本市场的期望降低
房地产投资者对墨尔本的期望越来越低。关于维多利亚州政府增加房产税的讨论已经很多,旨在抵消其正在进行的基础设施项目产生的巨额债务,以及为达到最低租金标准而要求房东承担的新的昂贵的义务。
2. 投资者退出市场
由于住宅租赁法规越来越严格以及土地税越来越高,越来越多的投资者放弃了墨尔本市场。最近的租赁法改革使平衡大大有利于租户,这使得房东更难以有效地管理他们的房产。此外,维多利亚州政府决定提高土地税,进一步加剧了房地产投资者的困境。
三、市场的机遇
1. 房地产价格低于重置成本
尽管目前面临困难,但墨尔本房地产市场仍有巨大的机遇。房地产价格远低于重置成本,创造了独特的购买机会。这种情况与三年前的布里斯班和珀斯的情况类似,当时那两个城市都经历了表现不佳的时期,但随着市场的复苏,那段时间买房的人都看到了资本的显著增长。
2. 州际投资者的机遇之窗
尽管一些着眼于短期的投资者已经退出市场,但我们看到越来越多的州际投资者将当前市场视为机遇之窗。我已经在这个领域呆了很长时间,足以见证这种模式的演变。最好的机会通常来自于表现不佳的资产,而最大的风险通常存在于任何表现过热的资产中。
3. 长期基本面依然良好
在墨尔本大都会,我们发现战略投资者和购房者又开始积极寻求升级,从而吸引了市场的眼球。显然,墨尔本受到了一些暂时性因素的制约,从长远来看,这些因素要么在新政府的领导下得到改善,要么会被纳入市场预期。
与此同时,墨尔本的长期基本面依然良好,人口增长强劲,经济多元化,产业发展强劲,就业机会众多,知识型经济不断增长,大量新基础设施正在建设中,这些都使墨尔本成为世界上最适宜居住的城市之一。
总之,墨尔本房地产市场目前虽然面临挑战,但也充满了机遇。对于投资者来说,关键在于把握时机,做出明智的选择。市场虽然存在不确定性,但机会往往隐藏在变化之中。让我们共同关注墨尔本房地产市场的未来走向,寻找其中的投资机会。
如果你对墨尔本房地产市场感兴趣或有任何疑问,欢迎随时与我交流。我将竭诚为你提供帮助