房产预测：您不应该玩的危险游戏！

澳大利亚央行已宣布 2025 年首次降息，随之而来的是各地对房地产市场的预测。但让我们面对现实，我们过去的经验告诉我们，对这些要持保留态度。

我们的大脑对确定性的追求

在不可预测的世界中寻求可预测性是人类的天性。心理学家早就知道，我们天生就喜欢确定性，不喜欢模糊性。面对不确定的未来，我们自然渴望清晰、保证和对生活方向盘的掌控，即使我们内心深处知道，这可能只不过是一种幻觉。对可预测性的渴望就是我们从预测中找到安慰的原因。它们讲述着一个故事、一条预测路径，让我们对未来的日子感到安心，减少焦虑。然而，复杂的世界现实意味着许多事情无法准确预测，尽管如此，那些大胆预测房地产市场具体结果的专家总是会拥有听众。

关于房地产预测的残酷真相

从历史上看，房地产预测时而成功，时而失败——而且大多都以失败告终。就在几年前，许多专家预测 2023 年将是房价下跌的一年，但现在我们知道，我们的大多数房地产市场表现都很好，澳大利亚许多郊区的房价都出现了两位数的增长率。12 个月前，有许多人预测“固定利率悬崖”将引发大量不良销售，从而在 2024 年拉低我们的房地产市场——但这并没有发生，不是吗？当你考虑到经济和市场的性质时，预测与现实之间的差异就不足为奇了。这些系统本质上是复杂且具有适应性的，具有许多相互作用的变量。

如此的复杂性使得预测任务变得十分艰巨，而无法预料的“黑天鹅”事件的发生只会增加挑战。正如传奇投资者沃伦·巴菲特所说：“预报可能会告诉你很多有关预报员的信息，但它们不会告诉你任何有关未来的事情。”换句话说，您所看到的预测可能更多地揭示了预测者的自我意识和他们对关注的追求，而不是任何即将到来的经济或市场状况。

持久战

那么，除了相信这些年度预测之外，还有什么其他选择呢？答案简单而又深刻：要着眼于长远。这里我谈论的是未来 10 至 15 年的前景。当普通澳大利亚人想知道这个周末要做什么，许多投资者专注于短期利率波动时，战略投资者却将目光投向了遥远的未来。他们并不担心六个月后的利率水平，他们关注的是十年或十五年后我们的房地产市场水平。

他们不会根据过去 30 分钟甚至过去 30 天的新闻做出 30 年的投资决策。他们明白，最重要的是根本的基本面，也就是历史上长期推动房地产价格上涨的基本原则。在 Metropole，我们始终为客户倡导并实施可靠、基于证据的房地产投资策略。事实证明，这一策略一直行之有效，我们相信，这种严谨的长远眼光将继续为我们的客户带来最佳结果。这一切都始于制定战略财产计划，因为规划将未来带入现在，以便您现在就可以采取行动！

给投资者的 3 个想法

没有一种正确的投资方式，没有一种最佳的策略，也没有一个普遍适用的目标。不同的投资者有不同的投资期限、风险偏好、收入水平、个人价值观、情感偏好和期望。他们在生活和市场中也面临着不同的限制、机遇和挑战。因此，他们在金钱方面玩不同的游戏。

找出自己的游戏并坚持下去：明确定义你的投资游戏并专注于玩它。

谨慎接受那些玩不同游戏的人的提示和建议：因为这可能会导致意想不到的风险和结果。

作为房地产投资者，了解自己的游戏规则并坚持下去：这将使您能够清晰而自信地驾驭复杂的投资世界。通过认识到不存在一种放之四海而皆准的方法，您将能够更好地做出符合您独特目标和情况的明智决定。因此，尽管人们可能很容易被每年的市场预测潮流所吸引，但我的建议是记住，从总体上看，它们只不过是分散人们对成功房地产投资核心原则的注意力。

作为房地产投资者，这对您意味着什么？

我不会对 2025 年的房地产未来做出预测，但我预计这一年将分为两个部分。我认为，当今年晚些时候利率进一步下降时，市场将进入房地产周期的下一阶段。一般来说，当利率下降时，市场活动往往会激增。更多的买家有能力承担更大额度的贷款，而随着需求的不断增加，房价往往会飙升。之前因价格过高而被挤出市场的买家开始重新进入市场，而那些观望的人则在价格上涨过高之前争相购买。这会产生滚雪球效应，迅速推高增长市场的房地产价值。

然而，关键的一点是：等待利率下降可能意味着错失良机。去年全年，尽管利率相对较高，但一些地区的房价仍保持了两位数的增长。市场中总有市场——尽管今年上半年一些地区可能会降温，但其他地区仍将经历增长。这凸显了关注数据驱动的洞察力和短期压力指标的重要性。我认为当前的市场为具有长期眼光的房地产投资者提供了一个机会之窗。我们面临着一些被人们称为“完美风暴”的因素，这些因素将在未来几年内推动房地产市场的强劲发展：

- 人口持续强劲增长

- 熟练劳动力短缺

- 住房严重短缺

- 通货膨胀正在得到控制，并将很快进入储备银行的目标范围内

- 利率将会下降

当利率开始下降并且买家和卖家信心恢复时……房地产周期将进入下一阶段。正如我所说，我认为这对于那些有经济能力购买下一套住房或投资房产的人来说是一个机会之窗。我并不是建议你尝试把握市场时机——这实在太难了，事实上，你错过了两年前，即 2023 年初出现的底部。但如果市场给你这样的机会，为什么不利用它呢？过去，利用房地产周期的上升阶段曾为投资者创造大量财富。

展望未来，由于我们正经历强劲的移民潮，而我们在任何地方建造的房产数量却不足以满足我们的需求，因此未来一段时间内需求将继续超过供应。与此同时，新住宅的建设成本将继续增加，不仅是因为供应链问题和缺乏足够的熟练劳动力，还因为建筑商和开发商只有在财务上可行的情况下才会启动新项目，而目前新项目需要以比当前市场价格高得多的价格投入运营。当利率明显下降时，消费者情绪将会反弹，随着贪婪（FOMO - 害怕过早购买）超过恐惧（FOBE - 害怕过早购买），被压抑的需求将得到释放，就像房地产周期推进时的情况一样。我们还将经历一段长期强劲的租金增长期——租赁危机只会进一步恶化，而且看不到尽头。

现在我并不是建议利用租户，而是建议认识到目前存在的问题（缺乏出租房屋）并提供解决方案。因此，您不必试图寻找便宜货，而应专注于购买 A 级地段的投资级房产，因为这些类型的房产供应不足，但仍以相当好的价格出售……而且，从长远来看，它们的价值能保持得更好。虽然在媒体充斥着如此多混杂信息的时候买入似乎有悖常理，但您可以从较少的竞争、较低的消费者信心、最小的下行风险和最小的供应过剩风险中获益。

关键要点

澳大利亚央行已宣布 2025 年首次降息，随之而来的是各地对房地产市场的预测，但历史经验告诉我们应对这些预测持保留态度。

我们的大脑对确定性有天生的追求，这使得我们容易被房地产预测所吸引，尽管它们的准确率并不高。

房地产预测的记录大多不佳，市场复杂多变，许多因素难以预测，预测往往更多地反映了预测者的自我意识和对关注的追求，而非真正的市场趋势。

投资者应着眼于长远，关注未来 10 至 15 年的房地产市场前景，而非短期的利率波动和市场预测。基于证据的投资策略比追逐短期趋势更为可靠。

不同的投资者有不同的情况和目标，应明确自己的投资游戏规则并坚持下去，谨慎接受他人的建议，避免被不切实际的预测所误导。

2025 年房地产市场预计将进入新的阶段，尽管上半年可能部分地区会降温，但整体市场仍存在机会。人口增长、劳动力短缺、住房短缺等因素将推动房地产市场的长期发展。

投资者应抓住当前的机会之窗，关注 A 级地段的投资级房产，这些房产在未来更有价值保持和增值的潜力。在市场信息混杂时，反而能从较低的竞争和风险中获益。

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