房东必存 维修VS改进一字之差，税务处理竟差40年！

手把手教你合法省税

一、核心区别：3分钟搞懂关键概念

维修（Repair）

定义：修复现有损耗（如补墙裂、换水管），仅恢复原有功能。

税务：“当年全额抵税”，但需提供维修清单和发票。

改进（Improvement）

定义：提升功能或价值（如重装厨房、加建阳光房），效果优于原状。

税务：按“2.5%/年分摊抵税”，最长40年。

避坑重点

初始维修（购房时修复缺陷，如修补地基）：计入房产成本，卖房时抵税

整体翻新（如全屋换门窗）：可能被认定为改进，需分摊抵税

二、税务申报：3步避开审计雷区

❶明确分类标准

✅ 维修：局部修复、不延长资产寿命（如换灯泡、修漏水）

✅ 改进：结构性升级、延长使用寿命（如安装智能安防系统）

❷ 必备文件清单

维修：发票（注明“修复XX部件”）、施工前后对比图

改进：设计图纸、施工合同、资本化说明文件

⚠️ 现金交易或无凭证支出“不可抵税”

❸ 巧用分阶段策略

若需大规模翻新（如老房改造），分区域施工+间隔3个月以上，可能被认定为多次维修。例如：

第1季度 翻新卫生间（费用2,000澳元→当年抵税）

第3季度 更换地板（费用3,000澳元→次年抵税）

三、高频问题：税局最关注的5大场景

1️⃣ 设备更换：维修or改进？

换空调滤网→维修（抵税）

换整套空调→改进（分摊抵税）

2️⃣ 装修升级：如何界定？

刷墙补漆→维修

墙面改用防火材料→改进

3️⃣ 自然灾害修复

恢复原状（如飓风后修补屋顶）→维修

加固结构（如加装防震梁）→改进

四、高阶技巧：最大化税务优惠

✅ 合理利用「资本工程扣除」

适用场景：建筑结构改造、扩建、固定设施（如车道、围栏）

抵税比例：住宅2.5%/年（40年），商业4%/年（25年）

✅ 卖房前「成本优化」策略

初始维修费用：计入房产成本基数，降低资本利得税

改进项目折旧：保留完整记录，卖房时冲减成本

📋 税务自查清单（建议打印）

维修发票是否注明“修复”而非“升级”？

改进项目是否登记折旧年限？

分阶段工程间隔是否＞3个月？

初始维修费用是否计入购房成本？

是否留存施工合同和对比照片？

总结

维修抵税快，改进省税长，初始维修攒成本！