随着美联储降息周期的到来，许多美国购房者对房贷利率的下行充满期待。然而，近期的市场动态却让人感到困惑。最新数据显示，截至12月19日，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率已上升至6.72%，高于前一周的6.6%。自美联储在9月份开始降息以来，抵押贷款利率反而从约6.1%上升到目前的水平，令人失望。
这一现象的背后，反映出全球资产定价的变化。自美联储降息以来，鹰派政策及其他因素已推动10年期美债收益率上升超过75个基点。Zillow Home Loans的高级经济学家Kara Ng指出，未来的抵押贷款利率将继续在波动中前行，购房者需准备好在合适的时机采取行动。
根据按揭贷款银行家协会（MBA）的预测，未来两年内，抵押贷款利率将维持在6%以上。分析人士安萨里表示，目前大部分美国业主的按揭利率低于4%，他们希望在房贷利率降至5%时再考虑出售房屋。尽管许多购房者期待利率回落至5%，但主要机构和经济学家的预测显示，明年利率仍将保持在6%以上。因此，尽管市场有改善的迹象，但全面复苏的道路依然漫长。
对于习惯于现金购房的外国买家，建议他们在遇到合适机会时无需等待。然而，对于需要贷款的买家来说，接受6%左右的高利率新常态是必须的。他们可以通过增加首付或向家人借款来减少贷款压力，从而更早改善生活。
此外，特朗普2.0政策的即将实施将对美国楼市产生怎样的影响仍不明确。分析指出，特朗普的关税、减税和移民政策可能会增加赤字，推高通胀，从而对楼市造成负面影响。然而，若特朗普兑现承诺增加新建住宅和削减建筑规管，这些措施可能会缓解市场压力。在不确定性笼罩之际，购房者应关注房贷利率的变化，做好资金准备，伺机而动。
美亚置业集团董事长梁健立表示，今年美国房产业务开始回暖，客户对美国房产的咨询明显增加。这是疫情后首次出现的现象。客户普遍在观望新政府的政策走向，如果特朗普的移民和关税政策得以落实，可能会导致高企的按揭利率和投资萎缩；但若减税政策能够提升收入，购房需求将会增加，楼市将迎来新一轮的景象。梁健立预测，预计在新政府上台后的3到6个月内，市场将逐渐明朗。
总体来看，尽管疫情期间美国房价上涨了约50%，并且今年房价仍上涨约4%，明年预计将继续小幅增长，但长期以来，美国房产需求旺盛，供应受限，房价依然会保持坚挺。未来的楼市走向仍需密切关注。
2024.12.25
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