一、引言
2024年4月，美国房地产市场呈现出复杂多变的态势。房屋销售量下滑，房价中位数上涨，库存增加，市场动态分化。本报告将基于美国房地产经纪人协会（NAR）提供的关键数据，深入分析4月房地产市场的表现，并探讨其背后的原因及未来趋势。
二、4月房屋销售下滑
（一）销售量下降
根据NAR数据，4月成屋销售量较3月下降0.5%，经季节性调整后的年化销售速度为400万套。这一销售速度是自2009年以来4月的最慢水平。与去年同期相比，销售量下降了2%，而住房经济学家此前预计会增长2.7%。
（二）原因分析
销售下滑的主要原因在于消费者面临高房价以及对经济和就业形势的日益担忧。尽管经济增加了700万个工作岗位，但房屋销售活动在过去三年一直维持在正常或疫情前水平的75%。积压的住房需求仍在增长，但尚未得到满足。抵押贷款利率的任何显著下降都将有助于释放这一需求。
三、库存与房价
（一）库存增加
库存较上月增长9%，较去年同期高出近21%。截至4月底，市场上有145万套房屋待售，按当前销售速度计算，这相当于4.4个月的供应量，是五年来的最高水平，但仍低于被视为平衡市场的6个月供应量。一年前，供应量仅为3.5个月。
（二）房价上涨放缓
4月出售的现有房屋中位价为41.4万美元，较去年同期仅上涨1.8%。这是有记录以来最高的4月房价，但也是自2023年7月以来最慢的年度涨幅。去年，年度价格涨幅要高得多。南部和西部地区的房价均有所下跌。
四、市场动态
（一）卖方市场与消费者优势
从宏观层面来看，我们仍处于温和的卖方市场。但随着库存水平接近五年高位，消费者在谈判中处于更有利的地位，能够争取到更优惠的交易条件。
（二）房屋销售周期与首次购房者
房屋在市场上的平均待售时间为29天，比3月快，但比去年同期长。首次购房者占销售量的34%，与去年几乎持平。
（三）合同取消率上升
合同取消率也在上升，4月达到销售量的7%，高于近期平均的3%至4%。
五、高端市场表现
（一）高端市场增长
高端市场活动依然强劲。价格超过100万美元的房屋销售量较去年同期增长近6%，而价格在10万至25万美元之间的房屋销售量下降了4%以上。
（二）增长势头减弱
然而，NAR首席经济学家劳伦斯·云指出，高端市场的增长势头正在减弱，部分原因是股市的动荡。
六、结论与展望
（一）市场总结
2024年4月，美国房地产市场呈现出销售下滑、库存增加、房价上涨放缓的态势。尽管仍处于温和的卖方市场，但消费者在谈判中逐渐占据优势。高端市场表现强劲，但增长势头有所减弱。
（二）未来展望
未来，房地产市场的走势将受到多种因素的影响，包括经济形势、就业市场、抵押贷款利率等。随着库存的增加和房价上涨速度的放缓，市场有望逐渐趋于平衡。投资者和购房者应密切关注市场动态，合理规划投资和购房策略。
（三）建议
对于投资者而言，高端市场的增长虽然有所放缓，但仍具有一定的投资价值。对于购房者而言，当前市场提供了更多的谈判空间和选择机会。建议购房者在选择房屋时，充分考虑自身需求和财务状况，合理安排购房时间。
本报告基于美国房地产经纪人协会（NAR）提供的数据和分析，旨在为海外地产商务顾问和相关利益方提供全面、专业的市场分析和建议。
2025.05.23
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