分化时代澳洲置业指南：把握墨尔本洼地，规避珀斯泡沫

据房地产咨询公司Cotality（曾用名称为CoreLogic）最新发布的数据，2025年5月澳大利亚全国房屋价值指数环比上涨0.5%，年初至今的累计涨幅达到1.7%。此次增长呈现出较为广泛的态势，各首府城市至少实现了0.4%的月度增长。目前，澳大利亚综合首府城市的中位房价为911,537澳元，首府城市的中位单元房价格为697,233澳元，而综合区域的中位住宅价值为678,818澳元。每月，投资者、房主以及潜在买家都会密切关注最新的中位房价数据，以期从中洞察房地产市场的动态走向。
澳大利亚房地产市场现状剖析
当前，澳大利亚房地产市场正呈现出复杂多变的分化态势。一方面，强劲的人口增长势头、紧张的租赁市场格局以及新房供应的长期不足，持续推动着市场需求的旺盛；另一方面，相对较高的利率水平、严格的贷款限制以及日益凸显的可负担性挑战，又使得部分买家暂时持币观望。在这样的背景下，深入剖析市场动态、超越表面的热点，对于投资者和购房者而言显得尤为重要。
全国房屋价值指数走势
Cotality全国房屋价值指数在2025年5月再次上涨0.5%，年初至今的涨幅达到1.7%。此次增长广泛，每个首府城市至少实现了0.4%的月度增长。不过，墨尔本（-1.2%）和堪培拉（-0.7%）是唯一记录到年度住宅价值下降的城市，这在一定程度上反映了市场在相对较高的利率和生活成本压力下的韧性。
区域市场趋势
区域市场也呈现出积极向上的趋势，每个“州其余地区”市场在年初至今都实现了价值增长。其中，南澳大利亚区域市场表现最为强劲，2025年头五个月价值上涨5.8%；而在另一端，塔斯马尼亚区域市场在同一时期的价值基本持平，仅上涨0.1%。
澳大利亚各地住宅价值变化
以下是澳大利亚各首府城市及综合区域的住宅价值变化情况：

城市/区域	月度变化	季度变化	年度变化	总回报率	中位价值（澳元）
悉尼	0.5%	1.1%	1.1%	4.1%	1,203,395
墨尔本	0.4%	1.2%	-1.2%	2.4%	791,303
布里斯班	0.6%	1.6%	7.1%	10.9%	917,992
阿德莱德	0.4%	1.3%	8.6%	12.5%	829,695
珀斯	0.7%	1.6%	8.6%	13.3%	813,810
霍巴特	0.6%	0.9%	1.0%	5.2%	673,858
达尔文	1.6%	4.3%	3.9%	10.6%	525,770
堪培拉	0.4%	0.5%	-0.7%	3.5%	855,663
综合首府城市	0.5%	1.2%	2.6%	6.2%	911,537
综合区域	0.4%	1.6%	5.3%	9.9%	678,818
全国	0.5%	1.3%	3.3%	7.0%	831,288

数据来源：Cotality，2025年6月1日
墨尔本房地产市场投资潜力
墨尔本房地产市场在近年来面临诸多挑战。维州政府对房东态度及经济形势给市场蒙上阴影。过去12个月，墨尔本30多个城区中位数周租金下降或保持不变，考菲尔德房屋租金跌幅达10.3%。维州可出租房源总量大幅减少，两年间减少超48,700套，诸多房东因繁琐租赁法规和高额税收选择卖房。此外，墨尔本房价在2024年表现不佳，截至11月同比下跌2.3%，市场整体呈现疲软态势。
尽管现状不佳，但墨尔本房地产市场仍蕴含巨大投资潜力。随着海外移民潮来袭，墨尔本有望在2025年迎来复苏。相较于悉尼等城市，墨尔本房地产更具性价比，60万澳元预算即可购得靠近海边、火车沿线且带后院的房子。从长期来看，墨尔本部分区域如Tarneit等西区新兴社区，独立屋价格亲民，租金需求旺盛，空置率低于1%，是投资潜力区。此外，随着市场逐渐进入新的平衡阶段，买家议价能力提升，可趁机入手优质房产。
珀斯房地产市场泡沫风险
珀斯房地产市场近年来表现较为强劲，但同时也存在一定的泡沫风险。尽管其房价在2025年5月环比上涨0.7%，同比上涨8.6%，但从长期来看，其房价上涨速度较快，而租金增长相对滞后。此外，珀斯的经济结构相对单一，主要依赖矿业等资源型产业，一旦资源市场出现波动，可能会对房地产市场产生较大的冲击。因此，投资者在考虑投资珀斯房地产时，需要谨慎评估市场风险，避免盲目跟风。
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