维州税改地震！墨尔本房东年亏2.6万澳元，中国买家60天突围攻略

一边是政府不断加码的税收政策，一边是部分城区持续低迷的资本增长，墨尔本的房产投资已进入高门槛时代。

截至2024年底，墨尔本的房屋租金中位数停留在580澳元/周，单元房租金为550澳元/周，与去年同期的疯狂上涨相比，市场终于显露出一丝缓和迹象。

但平静表面下暗流涌动——维州38万套房产新晋跨入土地税征收门槛，空置税政策已从都会区扩展至全州范围。

2025年1月1日起，维州的空置住宅土地税（VRLT）适用范围从墨尔本大都会区扩展到全维州范围。若住宅一年内空置累计超过183天，业主将面临最高达房产总价值3%的累进税率。

同时维州土地税起征点从30万澳元骤降至5万澳元，大量公寓首次进入征税范围。

海外买家限制也进一步收紧——4月1日起，持临时签证者在澳购买现房被全面禁止（购买新房仍被允许）。留学生虽可购房，但仅限新房且需支付额外FIRB申请费。

这些政策背后的意图十分清晰：逼迫闲置房源进入租赁市场，同时向投资者转嫁财政压力。而更深层次的影响正在显现：

• 持有成本激增挤压现金流：一套百万房产年税额可超2万澳元

• 短期租赁市场房源减少：Airbnb等平台房东面临转型或退出抉择

• 海外资金流向新房市场：期房竞争加剧而二手房流动性下降

区域趋势分化，西区崛起与传统富人区博弈

内城公寓陷入价值困局

最新数据显示，Essendon North的房产投资回报率在过去一年下跌0.56%，Abbotsford和Olympic Park增长率归零。这些区域共同点是公寓占比近80%，印证了“土地增值，建筑贬值”的行业铁律。

内城区如South Yarra（0.59%）、Docklands（1.2%）同样表现疲软，高密度开发导致供应过剩，削弱了资本增长潜力。

土地价值导向区域崭露头角

西区黑马Tarneit以低于1%的空置率和60万澳元起的房价成为新宠。政府基础设施西移战略带来交通升级，Werribee等区域成为首置业者优选。

传统学区溢价依然坚挺，Box Hill因优质学区加持房价比周边高出15%，Glen Waverley中位价站稳170万澳元。但需警惕政策变化风险，维州租赁改革中“终止无过错驱逐”条款可能增加房东管理成本。

租金收益与资本增长悖论

墨尔本湾区黑马频现：Hampton租金年涨幅达24.6%（中位周租825澳元），受惠于学区与海岸稀缺资源。而内东区Armadale因供需失衡，三居室房源未上市即获三份申请。

但高租金收益未必转化资本增值。South Melbourne（0.74%）、St Kilda（0.91%）虽租金需求旺盛，房价增长却明显滞后，反映投资者需在现金流与资产增值间做出取舍。

精算持有成本，首年亏损暗藏的系统性风险

购买墨尔本中位价投资房（约93.7万澳元）的第一年，潜在亏损高达26，798澳元，居全澳之首。这源于维州独特的成本结构：

• 印花税吞噬现金流：53，717澳元初始税款远超租金收益

• 土地税门槛下移：新增2，137澳元年度持有成本

• 租金回报率低迷：仅3.1%的回报率难抵开支

即便在悉尼购置144万澳元房产，首年亏损也仅23，762澳元，反衬出维州税收政策对投资者的不友好。

隐蔽成本加速侵蚀利润

• 市政费+物业费：公寓年均支出4000-6000澳元

• 维修准备金：老宅维护成本约占租金5%-8%

• 利率敏感陷阱：6.5%浮动利率下，百万贷款年息超6万

税务优化成为生存技能

• 负扣税策略：10万澳元投资亏损可节税3，700澳元（37%税率）

• 折旧报告价值：专业报告可实现年抵税5，000-15，000澳元

• 联邦补贴利用：10，000澳元绿色住宅补贴可改造节能设施

破局之道：精准定位下的攻守策略

土地价值导向的选筹逻辑

墨尔本西北土地别墅套餐（House & Land Package）以90万澳元起的价格，成为规避公寓贬值陷阱的利器。Schofields等新兴区因2030年地铁规划，提前锁定基础设施红利。

政策窗口期的突击战法

维州购房者基金（Victorian Homebuyer Fund）将于2025年6月30日终止，该计划允许政府出资25%并豁免LMI保险。符合条件的首置业者正加速入场，抢占最后红利。

开发禁令下的替代方案

海外买家现房禁令催生“期房+返租”模式，开发商包租保障前3年5%收益。但需警惕交割估值风险，合同务必加入“日落条款”防止延期。

持有阶段的税务攻防

空置税申报截止日（次年1月15日）前需完成合规操作。度假屋策略（年住满4周）或工作居所认定（年住满140天）均可实现豁免。新州案例警示：未住满200天的自住房主被追缴11.6万附加税。

美亚视角：37年穿越周期的生存法则

在维州政策频繁更迭的浪潮中，美亚置业依托37年澳洲房产实操经验，构建三维风控体系：

• 土地估值算法：自动筛除建筑价值占比超65%的贬值资产

• 政策预警系统：实时监控州政府税改动态，提前6个月布局

• 法律漏洞扫描：标准合同嵌入“市政规划约束条款”，杜绝隐性缺陷

  

2025年已协助46组客户成功规避空置税陷阱，通过定制化的“140天居住方案”实现税务优化。香港上市公司背景确保每个环节合规透明，从FIRB申请到交割登记全程法律背书。

新州曾有一对赴苏格兰照顾患癌母亲的夫妇，因未住满200天，被勒令补缴11.6万澳元附加税。

维州政府2023年仅空置税一项就创收600万澳元，而今年全境开征后，这个数字会翻几倍？

当税收成为平衡住房可负担性的砝码，投资者不得不重新审视墨尔本的投资价值——高税收政策是否正在扼杀市场活力？

美亚置业创立于1988年香港，分支机构覆盖悉尼、墨尔本、北京、上海等全球12余城，近30年来坚持“诚信、专业、服务”的核心理念。蝉联香港《TVB周刊》“最强人气海外置业投资集团”奖项，2025年持续为客户提供从税务筹划到资产配置的一站式解决方案。