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2025.07.10
政策调整的蝴蝶正在扇动，全球房产投资者的财富地图悄然重绘。
新加坡政府于2025年7月3日宣布对住宅房地产交易规则进行重大调整，通过延长锁定期并提升卖方印花税税率，强化市场调控力度。这一举措将直接影响未来三年内购房者的投资决策与产业布局规划。
政策核心在于遏制住宅资产短期炒作风险，通过增加投机成本倒逼投资者转向长期持有策略。数据显示，锁定期延长叠加税率攀升将直接抬高二手市场的退出门槛，尤其对中小型投资者构成压力。
短短一周内，全球多个主要房地产市场接连释放政策调整信号，形成2025年投资市场的关键转折点。
新加坡政府宣布从7月4日起，私宅交易的卖方印花税（SSD）锁定期从三年恢复至四年，同时各阶段税率同步上调四个百分点。短期售房者的纳税比例范围扩大至4%至16%，较此前显著提高。
这项政策明确针对2025年7月4日及之后签订的购房合同生效，组屋交易则不受影响。
新加坡国家发展部在政策声明中直言，这一调整是对市场上“短期炒楼”现象显著上升的直接回应。数据显示，2024年的转售交易量飙升至1306起，相比2020年的178起，增长超过6倍。
与此同时，荷兰政府顾问已悄然下调2025年最高借贷系数。这意味着如果工资没有上涨，许多荷兰人将无力购买去年同等价位的房子。
荷兰房贷规模与GDP之比高达近100%，居欧洲之首。这不仅导致本可用于经济活动的资金被冻结在房产中，还存在巨大风险。
在全球政策洗牌背景下，2025年房产投资热点区域呈现明显分化趋势。
土耳其房地产市场在2025年展现出强劲的增长势头。根据最新数据，2025年第一季度，土耳其全国平均毛租金收益率达到7.41%，较2024年同期的7.14%有所上升。
在土耳其的主要城市中，安卡拉的平均毛租金收益率为8.29%，伊斯坦布尔为7.3%，但在某些地区，收益率可高达11.7%。
东京已连续6年稳坐境外投资首选城市的宝座。世邦魏理仕（CBRE）发布的《2025年亚太地区跨国房地产投资者意向报告》显示，这是全球资本在对比了回报、风险、安全性等多重因素后得出的共同结论。
日元处于历史低位，“抄底汇率”窗口已打开。2020年，1万日元可兑换680元人民币；而截至2025年，这一数字已跌破0.049关口，逼近历史低位。
以东京核心区一套总价1亿日元的高端塔楼公寓为例，2020年购房成本按6.8汇率计算需680万元人民币，而2025年按4.9汇率计算仅需490万元人民币，成本差额高达190万元。
迪拜继续其作为全球增长最快枢纽之一的势头。棕榈岛和迪拜码头的房产价格出现了两位数的增长。
葡萄牙从“隐藏的宝石”成熟为豪华房地产的主要目的地。马德拉和阿尔加维等精选地区仍然允许通过购买合格房产获得黄金签证。
政策调整正迫使全球投资者重新计算持有成本和回报周期。
新加坡新政使住宅资产的短期交易成本显著上升。对于计划持有不足四年的投资者，需重新评估交易后的净收益是否覆盖新增税费。例如，若房产增值率为5%，则税负增加可能导致实际收益缩水2-4个百分点，直接削弱短期投机的可行性。
在荷兰，欧盟委员会第五次要求该国“减少债务驱动型购房的激励措施”。房贷利息抵税政策使贷款购房者比租房者享受更低税负，这一政策如在今年预算中被削减或取消，将直接影响购房者的实际收益。
日本东京的建筑成本也在不断攀升。2025年3月，东京23区新建公寓的供给户数仅为1072户，平均价格达1亿4939万日元，每平米价格突破200万日元，达到225.5万日元左右。
东京建筑业高度依赖进口钢材、铝材等高端建材。随着欧美等主要出口国对日出口实施更高关税，叠加日本政府的对等反制措施，进口建材价格水涨船高。
面对全球政策环境变化，精明投资者已开始调整策略。
核心策略一：延长持有周期
新加坡政策导向将推动住宅投资向长线资产配置倾斜。开发商与机构投资者开始优先开发适配长期居住需求的中高端住宅项目。
核心策略二：瞄准汇率窗口
日元处于历史低位形成的“汇率红利窗口”正在吸引全球资本。但随着日本通胀率攀升，市场对央行加息预期强烈，多家机构预测，日元汇率将逐步回升，当前窗口期可能仅剩12-18个月。
核心策略三：聚焦政策红利区域
大阪因2025年世博会与IR赌场项目落地，正推动城市进入发展快车道。关西经济圈一体化战略，带动住宅与商业地产“租售两旺”格局。
葡萄牙马德拉和阿尔加维地区仍然允许通过购买合格房产获得黄金签证，尽管该国整体收紧了黄金签证政策。
核心策略四：关注高租金回报市场
土耳其安卡拉8.29%和伊斯坦布尔部分地区11.7%的毛租金收益率，为追求现金流的投资者提供了新选择。
高力国际亚太区报告显示，61%的亚太地区投资者计划在2025年投资于工业和物流、办公和多户租赁行业，这些领域可提供稳定现金流。
随着日本通胀率攀升，市场对央行加息预期强烈，多家机构预测日元汇率将逐步回升。这意味着当前的“汇率红利窗口”将逐步关闭。
新加坡核心中央区等高流动性地段可能因交易成本增加而面临价格波动压力；相比之下，新兴发展区或凭借较低基数和政府基建规划，吸引注重长远收益的投资者布局。
美亚置业集团深耕海外房产37年，作为1988年创立于香港的专业机构，我们在纽约、东京、新加坡等全球核心市场建立了完整服务网络，与海外各大银行、知名律师行保持紧密合作。
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