一面是创纪录的38,713套待售房源，一面是同比激增40.6%的豪宅销量——这座曾经的“投资天堂”，正在撕裂中寻找新平衡点。
一、市场现状：供应激增下的分化格局
2025年6月，休斯顿单户住宅库存飙升至
38,713套的历史峰值，同比激增31.8%，创下当地房地产经纪人协会（HAR）有记录以来的最高水平。但这一供应洪峰并未均匀冲击所有市场：
- 豪宅市场逆势爆发：百万美元以上住宅销量同比飙升40.6%，推动平均房价创下450,235美元新高，而中位数价格持平于346,651美元；
- 中低价位承压明显：全德州低于30万美元房源库存同比激增近50%，销售量下降3.8%，与豪宅市场形成冰火两重天；
- 产品类型分化加剧：联排别墅与公寓销量同比下降4.4%，价格双双下跌，库存升至2011年以来最高。
表：2025年6月休斯顿房产核心指标与横向对比
| 指标 |
休斯顿 |
奥斯汀 |
华盛顿特区 |
| 库存同比 |
+31.8% |
+15.5%3 |
- |
| 中位价变动 |
持平 ($346,651) |
-2.4% ($439,000) |
-1.8%8 |
| 豪宅销量增长 |
+40.6% |
- |
- |
二、供需失衡的深层矛盾
供应侧的扩张源于建筑商的持续投入：德州活跃新房挂牌量从5月的33,710套增至6月的34,203套，建筑活动维持高位。然而
需求侧呈现断裂：
- 利率挤压首购族：30年期抵押贷款利率维持在6.82%（虽低于去年同期的6.92%），使中等收入群体月供负担高达$1,811，严重抑制刚需；
- 现金买家主导高端：44%的豪宅交易为全现金支付，规避利率压力，而贷款依赖型买家被迫离场；
- 政策滞后效应：特朗普政府关税政策推高建材成本（铝材+6.3%、钢材+5.1%），但房价未能同步传导，挤压开发商利润空间。
三、人口红利：长期支撑力的底层逻辑
尽管短期承压，休斯顿的
人口增长引擎未熄火：
- 企业迁徙潮：2018-2024年休斯顿吸引全美第五大企业总部迁入量，催生高技能移民住房需求；
- 百万富豪租客激增：2019-2023年家庭收入超百万的租户从7户飙升至179户，主要集中于River Oaks等高端社区；
- 教育医疗双驱动：莱斯大学、德州医学中心持续吸引留学生及医护人群，支撑周边租赁市场6%以上净回报率。
四、政策变量：利率与移民的双重撬动
2025年关键政策调整正重塑市场轨迹：
- 利率拐点临近
美联储预计年底抵押贷款利率降至6.4%，建筑商已通过“利率买断”（Rate Buydown）降低购房者前期成本。若落地，被压抑的中等收入购买力可能释放。
- 移民政策开闸
EB-5投资移民新规缩短最低投资期至2年，新增“创新创始人签证”（投资额5万英镑起），加速高净值技术移民流入，利好优质学区房需求。
五、亚洲资本策略转型：从普涨依赖到精准狙击
面对新环境，投资者正进行三重转向：
- 目标切换：从郊区普宅转向医疗区、大学周边的租赁型公寓，捕捉稳定现金流；
- 模式创新：利用建筑商“利率买断”协议锁定5年内低息贷款，对冲波动风险；
- 组合对冲：在休斯顿配置中端刚需房的同时，并联投资迪拜（预期+5%）等增长区分散风险。
美亚置业37年专业沉淀：穿越周期的价值锚点
当休斯顿从“遍地掘金”转向“精耕细作”，
本地化洞察与数据穿透力成为分水岭。依托香港合规监管及全球12地分支机构，我们为投资者构建三重护城河：
- 动态数据追踪：实时监控MLS房源、租金指数、人口流入趋势，识别被低估的学区及新兴就业走廊；
- 政策预判框架：解析EB-5新政、得州减税法案对持有成本的影响，设计税务最优结构；
- 开发端直投通道：联合本地建筑商获取“买家激励预留份额”，如2-1利率买断协议，降低贷款成本。
美亚置业策略建议：
聚焦“三英里生活圈”（就业中心、大学、医疗区3英里内）二手公寓，利用供应过剩阶段议价收购，捕获人口红利与租赁刚需。
（本文数据截至2025年7月，来源：休斯顿房地产经纪人协会（HAR）、德州房地产研究中心、Redfin）
2025.07.24
首页
