2026 年英国住宅市场预计迎来温和修复，卖家挂牌均价有望小幅上行，但各地区表现差异巨大。薪资增速跑赢房价、抵押贷款利率回落，对于首次置业群体相对友好；而即将落地的豪宅税政策，会对高端豪宅板块形成压制。不少此前观望的购房者，在秋季预算案尘埃落定后，会重新启动换房计划。

一、2026 年整体与区域房价预测

机构预测，2026 年末全英新挂牌房源卖方要价整体上涨 2%，但不同地区差距显著：苏格兰、威尔士、英格兰北部房价涨幅更高，伦敦涨幅相对滞后。

苏格兰、威尔士与英格兰北部，本身房价基数更低，供需结构更为健康，支撑更强的价格韧性。伦敦及英格兰南部仍在消化过往印花税政策的后续影响，叠加未来豪宅税冲击，上涨动能偏弱。

二、宏观因素如何影响市场

1. 基准利率与抵押贷款

英国央行基准利率走势主导房贷成本，市场预期 2026 年会迎来降息，推动抵押贷款利率下行。两年期固定利率产品预计降幅更为明显；两年期与五年期固定利率之间的利差会进一步拉大。

提示：利率预测存在变数，会随通胀数据动态调整。

2. 通胀与薪资

通胀逐步企稳，有利于住宅市场平稳发展。2026 年薪资增速预计超过房价涨幅，真实可负担性得到改善，对存款凑首付的首置买家尤为有利。贷款机构也适度放宽部分放贷标准，提升购房者可借贷空间。

3. 关键财税政策影响

1. 豪宅税（Mansion Tax）：2028 年 4 月起实施，针对价值 200 万英镑以上住宅征收年度税费；200500 万英镑每年缴纳 2500 英镑，500 万英镑以上每年 7500 英镑。虽然政策两年后才生效，但买家卖家会提前调整行为，2026 年高端豪宅市场会趋向低迷，该影响集中体现在伦敦与英格兰南部。

2. 房东租赁所得所得税上调：2027 年生效，会间接扰动租赁市场，进而影响潜在首置群体的选择。

注：两项政策不会在 2026 年执行，但市场会提前反应。

三、首次置业者：机遇与挑战

✅有利条件

· 市场房源供给充足，购房者议价空间提升；

· 房贷利率相比前几年有所下行；

· 薪资增速跑赢房价，贷款机构调整收入比规则，可贷额度提升。

⚠️现存挑战

· 首付依旧很大程度依赖家庭支持；
· 整体房贷利率仍显著高于2020年代初期水平

整体来看，2026 年对首置买家相对友好，属于买方主导的市场，可选房源丰富，谈判筹码增加。

四、哪类参与者压力最大？

高端豪宅买卖双方承受压力最大。仅约 1% 的英国房产价值超过 200 万英镑，集中分布于伦敦与英格兰南部。部分卖家会主动下调挂牌价，使房屋估值落在 200 万英镑门槛之下，规避未来税负。

五、给卖家的实操建议

1. 开盘定价务必务实合理，当下买家可选房源多，虚高报价会拉长挂牌周期；

2. 持续跟踪周边真实成交记录，对标本地实际成交水平；

3. 善用估值工具评估自身物业合理价位。

总结展望

2026 年英国市场整体温和上行，但不是普涨行情，区域、价格段分化突出。薪资改善、利率回落利好刚需首置；但远期税收政策压制高端市场。卖家理性定价，买家把握充足房源窗口期，是今年市场的核心关键词。