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2026.09.16
澳洲住宅总规模达到 1150 万套，总市值 12.4 万亿澳元，占全国家庭总财富的 56.8%。2026 年 7 月全国住房价值指数环比下跌 0.7%，创下自 2022 年 12 月以来最大单月跌幅。市场呈现极强分化：首府城市房价回调明显，但区域市场依旧具备韧性；租赁市场持续火热，租金涨幅跑赢薪资。虽然市场面临多重压力，但整体抗风险能力优于悲观机构的预判。
机构模拟了从峰值回落 5% 20% 的多种下行情景，各城市前期积累涨幅不同，缓冲空间差异巨大：
1. 悉尼：已经较高点下跌超 5%；即便下跌 20%，房价也只会回到 2021 年 5 月水平，疫情周期积累大量涨幅。
2. 墨尔本：缓冲空间最小，过去五年房价增长有限，跌幅超过 10% 就将回到疫情之前的价位。
3. 布里斯班、阿德莱德：本轮回调刚刚开启，即便 20% 幅度回调，依旧可以维持 2024 年年中的价格水平。
4. 珀斯：缓冲空间最大，经历一轮强势上涨；即使从峰值回落 20%，价格仅回落至 2025 年 4 月。
提示：情景仅为模型推演，不是实际市场预测。本轮下行由可负担性收紧、高利率、生活成本压力、消费者信心走弱、联邦预算后投资需求收缩多重因素共同驱动。
· 全国季度环比： 1.9%；首府城市季度 2.5%，区域地区季度 0.1%
· 全国同比 + 5.3%；首府城市同比 + 3.9%，区域地区同比 + 9.7%
分城市关键节点：
· 悉尼：较 2026 年 1 月峰值下跌 5.3%
· 墨尔本：7 月环比 1.2%，同比 2.8%，较 2022 年 3 月高点下跌 5.5%
· 布里斯班：7 月环比 0.6%，同比 + 14.8%，较 2026 年 5 月高点 0.7%
· 珀斯：7 月环比 + 0.1%，同比 + 20.5%，较 2026 年 5 月高点 0.4%
· 阿德莱德：7 月环比 0.2%，同比 + 10.5%，较 2026 年 5 月高点 0.4%
· 霍巴特：同比 + 9.3%；堪培拉同比 + 1.0%；达尔文同比 + 16.3%，创下历史新高
市场内部价格分层：低价物业抗跌性更强；高端物业回调幅度更大。即便大盘走弱，依然可以通过精选标的跑赢市场平均水平。
1. 新增挂牌：3 月达到峰值后回落。截至 8 月 9 日的四周，新增挂牌房源较五年均值低 7.1%。优质 A 类投资级房源业主惜售，好房挂牌量偏少。整体挂牌总量同比上涨 14.9%。
2. 成交量：全国成交量同比 0.8%；首府城市 3.5%，区域地区 + 4.2%。首府城市成交萎缩，而部分偏远区域交易依旧活跃。
3. 销售周期：全国房源成交中位数周期拉长至 35 天；首府城市 33 天，区域 39 天。
4. 卖方折价：全国卖方折价中位数扩大至 3.8%；首府 3.9%，区域 3.7%，买家议价权提升。
5. 拍卖清盘率：从 2 月峰值 66% 回落，7 月末降至 42.3%；自 5 月末之后持续低于 50%，预示房价存在进一步下行压力。
· 全国租金同比涨幅稳定维持5.9%，而薪资增速仅 3.3%，租客租金支出占收入比例持续抬升。首府与区域地区租金涨幅持平。
· 全国毛租金收益率升至 3.72%，创 2023 年 4 月以来新高；区域地区收益率 4.2%，首府城市 3.6%。达尔文、北领地区域收益率最高，悉尼收益率最低仅 3.3%。
1. 建设审批：独立住宅审批同比上涨 16%，高于十年均值；公寓审批依旧低迷，高昂建造成本制约新项目落地。房屋开工量季度提升 3.6%，公寓开工增长 9.8%。
2. 住房贷款：自 2025 年 12 月高点之后，一季度住房放贷总规模下滑 3.8%；自住房贷款下滑 4.3%，投资者贷款下滑 3.0%，投资者贷款占比上升至 2016 年 9 月以来新高。
3. 首次置业：首置贷款占自住房贷款比例达到 29.2%，超过十年均值 27.6%，5% 首付担保政策拉动首置入场。ACT、北领地、塔斯马尼亚首置活跃度最高；新州、昆士兰占比偏低。
澳洲房产并非整体性崩盘，而是高度碎片化的周期调整。珀斯、布里斯班、阿德莱德前期积累大量涨幅，缓冲垫充足；墨尔本缓冲最薄。 虽然首府城市承压，但区域市场韧性强；租赁基本面持续紧张，租金与收益率上行。优质 A 类房源业主惜售，市面上流通的普通房源增多。 对投资者来说，不要简单跟随大盘涨跌，城市内部、不同价位段分化巨大，精选区位与物业质量，才是穿越周期的核心。
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