美国 2026 年 8 月多户公寓市场报告｜租金出现近一年最大涨幅

根据 Yardi Matrix 覆盖全美 140 个城市的公寓调研数据，8 月美国挂牌公寓租金出现近一年来最大同比增幅。整体市场供给正在收缩，但各城市、物业类型表现分化明显，阳光带部分城市依旧受新增大量待出租新房压制。

核心租金与入住率数据

· 全美公寓挂牌平均租金环比上涨 2 美元，达到 1773 美元 / 月，同比上涨 0.4%，较 2025 年同期提升 20 个基点。

· 7 月全美公寓入住率维持 94.2%，同比下降 0.5%。

· 单户建造即出租（BTR）社区租金维持历史高位 2246 美元 / 月，同比上涨 0.5%，环比持平。

门户城市与中西部城市租金表现领先，但增长动能也开始有所降温：

租金同比表现亮眼市场：旧金山 6.1%、纽约 5.3%、堪萨斯城 3.0%、芝加哥 2.6%、双子城 2.4%。旧金山受益于 AI、科技产业就业增长，供给有限，8 月环比租金上涨 0.5%，和巴尔的摩并列全美月度涨幅榜首。

阳光带高供给市场，租金跌幅已经收窄：奥斯汀2.8%、丹佛2.0%、坦帕1.8%。随着公寓交付量回落、在建项目储备缩减，供需格局边际改善。

市场现状：8 月属于近年表现较好的 8 月，但整体租金涨幅仍未回到疫情前水平。Yardi 跟踪的前 30 大市场里面，接近一半租金持平或者负增长，房东定价权依旧有限。

公寓开工与交付量，相比 20232024 周期高点下降近三分之一，市场普遍预期未来租金会得到支撑。

· 全美目前有 120 万套新建公寓处于招租阶段，较 2025 年峰值 140 万套有所回落，但依旧是过去十年平均水平的两倍。

· 大量新房处在招租周期，是阳光带城市租金依旧承压的主要原因。

建造即出租（BuildtoRent）市场区域差异巨大，不同城市同比增速差距超 10 个百分点：

· 迈阿密表现最强，同比租金上涨 5.4%；圣安东尼奥受供给过剩拖累，租金同比下跌 5.5%。

刚需租赁物业（RenterbyNecessity）的表现优于改善型生活向物业，两者差距达到 170 个基点。尽管高房贷利率会推动更多家庭选择租房，7 月 BTR 项目入住率同比仍小幅回落 20 个基点至 94.8%。

供给收缩已经逐步显现，中长期有利于租金修复，但短期新房招租库存体量仍然庞大，市场不会迎来普涨行情。门户、中西部就业强的城市韧性突出；阳光带城市要看新建房源消化进度。刚需型租赁物业抗波动能力强于高端改善物业。