Redfin 美国楼市月报｜高利率下市场降温，海外买家迎来议价窗口期

Redfin 经季节调整数据显示，2026 年 9 月美国房屋待签成交量环比下滑 4%，除去 2020 年疫情特殊阶段，该指标处于 2014 年后较低水平。月末 30 年期房贷利率上行至 7.28%，挤压本地自住买家购买力，全美 50 个大型都会区待签成交量同比全部回落。市场格局逐步转向买方市场，买家谈判空间显著提升。

全美核心指标（202609）

重点指标解读

1. 交易解约率走高，买方掌握更多主动权 9 月 14.5% 已签署的购房合约最终终止。市场环境下，买家可因房屋验房问题、预算变动等原因终止交易。区域差异明显：佛罗里达杰克逊维尔解约率达到 19.9%；旧金山仅 2.8%，依旧保持相对紧俏的卖方市场。

2. 市场库存持续累积，卖家定价趋于理性 活跃在售房源环比上涨 1.2%，达到 2020 年 3 月之后高位。卖家挂牌意愿稳定，但本地买家观望情绪浓厚，房源库存逐步增加。

3. 房价涨幅放缓，议价空间打开 房屋成交中位数价格同比仅上涨 1.3%，为今年 2 月以来最小涨幅；挂牌中位数价格环比小幅下跌 0.5%。全美 19.8% 在售房源选择下调挂牌报价，50 个主要都会区中有 43 个城市降价房源占比上升。

城市分化表现

✅成交量回调幅度较大区域（同比） 西雅图24.4%、洛杉矶16.0%、圣地亚哥15.8%、阿纳海姆15.5%。西海岸高价城市受高房贷利率冲击更强，西雅图叠加本地就业波动，需求承压。

✅成交量表现更稳健区域（同比） 宾夕法尼亚蒙哥马利县1.6%、匹兹堡2.1%、西棕榈滩2.2%。这类区域市场韧性更强，需求下滑幅度有限。

✅解约率两极分化

· 高解约区域（买方市场，议价空间大）：杰克逊维尔 19.9%、坦帕 18.8%、拉斯维加斯 18.6%

· 低解约区域（卖方市场，房源稀缺）：旧金山 2.8%、拿骚县 4.8%、圣何塞 5.5%

市场核心观点

Redfin 经济主管 Chen Zhao：当房贷利率突破 7%，本土购房负担快速上升，但市场随之出现利于买家的机会。当前买家可就房价、过户费用、房屋维修条款展开谈判，部分卖家愿意提供房贷利率补贴等让利方案。

对于卖家而言，虽然大量本地买家选择观望，但真实自住需求依旧存在。务实定价、提供灵活交易条件，例如利率补贴、分担过户成本，有助于加快成交；定价脱离市场预期，房源挂牌周期会拉长，后续大概率需要降价。

对中国海外投资者启示

本轮市场调整，并非楼市崩盘，而是行情由卖方主导转向买方主导，为跨境资产配置创造了窗口期。

1. 议价优势凸显：当下谈判筹码向买方倾斜，海外投资者可争取房价折扣、卖家承担部分过户成本、利率补贴等优惠，有机会筛选性价比更高的标的。

2. 区域选择优先于普涨行情：美国各城市行情分化极大。西海岸高价城市回调压力更大；部分中西部、东南部城市需求韧性更强，租金收益表现更稳定，适合以租金回报为目标的资产配置。

3. 保持长期配置视角：短期高利率压制房价上涨动能，不适合短期快进快出炒房；更适合作为长期海外资产分散配置，对冲单一市场风险。

4. 提前规划成本：海外置业需要提前评估跨境汇款、美国本地税费、物业费、维修及空置成本，同时留意海外买家贷款限制。

数据源：Redfin 公开 2026 年 9 月住房市场报告

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