悉尼的租赁市场依然陷入危机，主要表现在以下几个方面：空置率极低、租金价格高企、需求旺盛以及人口持续增加。这些因素共同导致了该城市的房地产市场处于一种高度紧张的状态。
以下是导致悉尼租金危机的几个关键因素的细分。
1、悉尼的空置率很低
根据 SQM Research 的数据，悉尼的租金空置率仅为1.6%。
新南威尔士州的租赁市场正处于“危机模式”，空置率极低且竞争激烈。根据SQM Research的数据，悉尼的租赁空置率仅为1.6%，尽管相比于2024年2月的1.1%有所改善，但仍远低于2%的平衡市场标准。部分地区如Sutherland Shire的空置率仅为0.365%。
截至2024年9月，悉尼可租赁房产仅有11,360套，低于2023年6月的12,143套。全国范围内的空置率为1.21%，显示出租赁需求持续高涨，导致可租房源迅速被抢购。
2、悉尼的出租房产供不应求
悉尼近年来面临租赁住房短缺的问题，导致可租房源竞争加剧，租金上涨，许多澳大利亚人难以负担住房。疫情期间，房产市场的繁荣主要由自住买家推动，许多投资者因不确定的租赁需求和房价上涨选择出售物业，导致投资性租赁房源数量大幅减少。
到2021年底，全国25%的售出物业为曾出租房产，这一比例在2022和2023年持续上升。同时，许多自住业主在房价高峰时出售房产并转向租赁，加剧了市场压力。
3、市场新房供应量减少
悉尼的出租物业面临供不应求的局面，主要由于许多物业被转售给自住业主，以及新项目的推进缓慢。同时，公寓的供过于求和其他因素导致投资者对“期房”公寓的需求下降。建筑成本在2024年有所增长，尽管增长幅度减缓，但仍高于疫情前水平，这给联邦政府120万套新房的建设目标带来了压力。目前，年完工住宅数量远低于目标，尽管有大量在建项目，审批速度缓慢可能导致未来出现短缺。
国际物业公司CBRE预计，新公寓的严重短缺将在未来五年内持续。根据估计，2024年至2028年间，悉尼每年的公寓交付量平均为14,000套，而未来五年内住房需求预计将平均达到33,000套。这表明供需之间存在显著差距。
4、悉尼的人口正在增长
悉尼的人口在2022年国际边界开放后迅速增长，主要受到技术移民和海外学生的推动。这一增长对悉尼的房地产市场造成了压力，尤其是租赁市场。
根据澳大利亚统计局的数据，截至2024年3月31日，悉尼人口年增长率为2.0%。预计到2041年，澳大利亚人口将增加740万，四大主要城市将需要额外200万套住房。
新南威尔士州将占其中170万，悉尼大区需增加582,000套住房。预计到2032年，该州人口将达到920万至960万，到2071年将增至1080万至1380万，年增长率为0.4%至1.2%。
5、悉尼人正在搬回城市
在疫情期间，许多悉尼市民涌向新南威尔士州的乡村地区和昆士兰，以寻找更理想的生活环境和更实惠的房产。然而，随着许多企业要求员工返回办公，越来越多的人开始重新回到悉尼市区。
2024年第三季度，悉尼中央商务区的办公空置率降至11.6%，入住率超过85%，接近疫情前水平。此外，悉尼的交通数据显示，主要火车站Wynyard的客流在九月份也接近疫情前的水平，使用公共交通网络的悉尼市民数量达到了疫情前的80%。
6、对家的期望发生了变化
在悉尼，购房者的住房偏好发生了变化，越来越多的人选择带有“奶奶房”的住宅，而不再偏爱独立的书房。2023年，书房是房产搜索的第二大关键词，但到2024年已降至第五位，这与雇主要求员工回办公室工作有关。同时，搜索“奶奶房”及双重居住的需求上升，反映出人们对跨代同住的兴趣增加以及对房产性价比的关注。数据显示，自2016年至2021年中期，单人家庭的比例显著上升，家庭规模平均从2.59下降至2.55，尽管变化不大，但全国新增住房约16万套。
7、悉尼的租金价格飙升
悉尼的租金价格正在上涨，但最新的Domain报告显示，澳大利亚的租金增长高峰似乎已接近尾声。尽管在2023年第三季度，悉尼的房屋租金再次加速上涨，达到每周775澳元，但这一增长仍是四年来最弱的表现，年增幅降至近三年来的最低水平。
公寓租金在同一季度保持稳定，维持在每周720澳元，这也是四年来的最低结果。总体来看，悉尼的租金增长已显著放缓，从去年超过13%的年增幅降至目前的2.5%至3.5%之间。
2024.12.05
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