主要政党关于住房的承诺只会推高房价
关键要点
澳大利亚的住房危机已经成为一场激烈的党派之争，可能会对联邦选举的结果产生重大影响。
问题是，住房危机没有快速的解决办法，然而联盟党和工党仍在追求短期解决方案，这些方案并不能解决真正的问题。
任何简单且受欢迎的措施都无法解决住房负担能力问题。
在我看来，围绕住房的激烈争论将加剧，并定义即将到来的联邦选举，因为工党、联盟党和绿党都在针对那些认为自己一生都无法拥有住房的选民。
然而，主要政党的选举住房承诺只会推高房价。
它们未能解决根本问题，而只是在供应有限的时候增加了需求。
工党在周日的选举声明中提议，允许所有首次购房者以5%的首付购房，以避免贷款人抵押贷款保险，并承诺投入100亿澳元建造10万套新住房供他们使用。
工党表示，如果再次当选，将扩大现有的首次购房担保计划，提高房价上限，取消收入上限，并取消可用名额的限制。
安东尼·阿尔巴尼斯帮助首次购房者
通常情况下，首付低于20%的购房者会被银行要求支付贷款人抵押贷款保险（LMI），除非有家庭成员为其贷款提供担保——这笔费用很容易就达到数万澳元，而且只用于保护银行，而不是借款人。
LMI费用，对于中位价为673,491澳元的公寓
来源：Canstar.com.au、CoreLogic、Helia。基于自住首次购房者支付本金和利息，贷款期限为30年。公寓价格基于CoreLogic截至3月31日的全国中位单位成本。
在前政府于2020年引入并开始实施的首次购房贷款首付计划下，政府充当担保人，使借款人免于支付LMI费用。
然而，众所周知，如果你给首次购房者更多的钱，或者让他们有能力购买更昂贵的房产，他们会花掉这些钱，因此我认为这更像是一个“现有房主的补贴”，而不是首次房主的补贴，因为它会推高房产价值，只是把住房负担能力问题往后拖延，因为并没有增加供应。
尽管工党承诺建造10万套住房是一个很好的举措，但其对首次购房者提供的首付支持也会增加需求，而且这些新住房并不能保证是可负担的。
首次购房担保计划
注：收入基于澳大利亚税务局的评估通知。房价上限根据地点不同而有所变化。面向年满18岁或以上的澳大利亚公民和居民，他们是首次购房者或10年或以上未拥有房产的购房者。完整详情见此链接。
Canstar.com.au数据洞察总监萨莉·廷达尔表示：
“贷款人抵押贷款保险是首次购房者试图踏上房产阶梯时的一个不公平的障碍，特别是考虑到这笔保险费用用于覆盖银行，而不是借款人。”
“该计划的这一拟议扩展将使更多首次购房者在购买房产时处于更平等的地位。”
“取消支付LMI的需要将使那些有家庭成员愿意提供担保的首次购房者与那些没有家庭成员提供担保的首次购房者处于更平等的地位。”
“然而，尽管有许多澳大利亚人已经使用该计划并成功移除了其贷款的担保，但一些在利率处于历史低位时使用该计划并过度借贷的借款人并没有过得轻松。”
“重要的是，参与该计划的首次购房者仍然需要通过银行的偿付能力检查，以确保他们不会借贷超过其收入所能承受的范围。然而，该计划并没有解决房价问题，这是大多数首次购房者面临的最大障碍。”
“推动首次购房者更容易承担大额债务是一种权宜之计，最终会推高需求，而不是解决住房负担能力危机的灵丹妙药。”
当然，以低至5%的首付购房是有风险的，首次购房者需要了解承担这种支持的财务和后勤影响。
使用该计划以小额首付借款可能会使购房者：
被收取更高的抵押贷款利率；
在担保期间，除非获得豁免，否则不能搬出该房产并将其转为投资；
如果房价下跌，更容易陷入负资产；
在再融资时可能会遇到困难。
达顿希望成为一位“恢复拥有住房梦想”的总理
联盟党领袖彼得·达顿表示，他将成为一位“恢复拥有住房梦想”的总理，因为他宣布了一项计划，允许首次购房者在购买新建住房时，从其应纳税收入中扣除高达65万澳元抵押贷款的利息支付。
该政策意味着一个平均收入的家庭每年会多出约1.1万澳元——或者五年内多出5.5万澳元。
反对党领袖表示，该政策将适用于“购买新建房产以居住”的首次购房者。
“联盟党政府将允许你从应纳税收入中扣除抵押贷款的前65万澳元的利息支付，”达顿先生说。
“我们将允许这些扣除，前提是五年内你继续居住在该房屋中。”
彼得·达顿帮助首次购房者
达顿先生表示，这将与其他帮助首次购房者的政策一起发挥作用，包括削减移民、允许使用公积金作为首付和增加住房供应。
“许多澳大利亚人到了30多岁还在努力购买住房，”
“尽管努力工作并勤俭储蓄，但太多澳大利亚人被锁定在租房中。”
“有些人搬回与父母同住。我不会接受我们国家只有那些能依靠父母银行才能买房的情况。阿尔巴尼斯政府只是让住房状况变得更糟。”
由于该计划的准入取决于房产必须是新建的，联盟党认为这将促进建筑活动和住房供应，这是一个有助于缓解我们供应短缺的好举措。
联盟党住房发言人迈克尔·苏卡表示，他的政党将提供
“对我们税收制度的巨大结构性变革，以提供巨大的税收优惠，鼓励首次购房者，首先给他们提供火力。”
尽管存在这些障碍，拥有住房对许多澳大利亚人来说仍然是可以实现的
澳大利亚的住房负担能力已经成为一个越来越紧迫的问题，最近的数据突显了潜在购房者面临的巨大挑战。
2024年初，中位房价飙升至中位可支配家庭收入的8.6倍，比2002年初的4.9倍大幅增加。
根据CoreLogic的数据，去年（2024年）大约有54万笔房产交易，其中超过11万笔，即大约20%是首次购房者。
因此，显然，那些有财务纪律的人仍然有可能进入房地产市场。
政府举措在支持首次购房者方面发挥了关键作用。
例如，首次购房担保计划（HGS）帮助了收入适中的澳大利亚人拥有住房，其家庭中位收入为8.4万澳元，而更广泛的首次购房者市场中位数为9.5万澳元。
值得注意的是，在家庭购房担保下，84%的购房者是单身女性，她们有抚养子女的责任，这突显了该计划的针对性援助。
“父母银行”也已成为一个重要的贡献者，父母为子女购房提供了大量经济援助。
最近的一项瑞银调查显示，一个令人惊讶的发现是——大约40%的首次购房者参与了此类交易，父母通常会给予子女20万澳元的经济援助，以帮助他们踏上房产阶梯。
2025.04.14
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