一套北京五环老破小的价格，在墨尔本学区房市场竟能买到带后院的别墅，租金回报率还翻倍。“去年卖掉上海内环的小公寓后，我在墨尔本Glen Waverley买了一套四居室别墅，价格差不多，但租金收入翻了一番还不止。”从事IT行业的张先生这样描述他的跨境置业经历，“更没想到的是，这一年房价还涨了8%。”
最新数据显示，到2025年中，墨尔本预计将有68个区的房屋中位价突破100万澳元大关，其中Ringwood East等郊区在短短两年内预计上涨17万澳元以上。与此同时，北京、上海、深圳等中国一线城市的房价虽处高位，租金回报率却普遍低于2%，而墨尔本热门区域的租金回报率轻松达到4%-5%。
01 墨尔本房价新纪元，68区跻身“百万俱乐部”
毕马威（KPMG）最新预测报告描绘了墨尔本房市的火热景象：到2025年中期，该市房屋中位价将达到102万澳元（约合人民币480万元）。墨尔本东北区域成为最大赢家。Ringwood East房价预计飙升至116万澳元，两年增值17.3万澳元。Briar Hill、Diamond Creek和Greensborough紧随其后，将齐齐突破百万大关。西区黑马West Footscray表现同样抢眼，预计到2025年中房价达到116万澳元。
“供应不足成为推动房价上涨的主要因素，”毕马威首席经济学家Brendan Rynne博士分析道，“尽管利率高企，但移民增加、2025年预期降息以及租金上涨迫使租客转购等因素共同作用，导致价格持续攀升。”房地产专家同时点名了2025年五大潜力郊区：Keilor East（受益于机场铁路线规划）、St Kilda East（海滨生活方式）、Glen Waverley（顶尖学区）、Altona North（性价比海湾区）以及本迪戈的Spring Gully。
02 政策分水岭：澳洲限购令背后的玄机
2025年4月1日，澳大利亚实施了一项引发国际投资者关注的政策：禁止外国人购买二手房，有效期至2027年3月31日。住房部长奥尼尔直言不讳地表示，此举旨在“让更多本地年轻人买得起房”。但政策细节暴露了政府的精妙平衡——二手房限购，新房投资却门户大开。数据显示，在新规实施前一年，海外投资者购买的二手房仅占其总投资的三分之一。政策更像是一次“精准调控”，而非全面封锁。
对海外买家而言，墨尔本所在维州设置了双重门槛：8%的额外印花税，加上购房前必须缴纳的FIRB申请费（100万澳元以下房产为13,200澳元）。“这种政策实际上是筛选高质量投资者，”美亚置业澳洲市场总监陈女士分析道，“政府既需要外资推动新房建设，又要回应本地人的住房负担诉求。”
中国一线城市则采取不同策略：北上广深严格限购（非户籍需5年社保），房产税试点扩大，二套房首付高达50-70%。海外买家在中国购房则面临更严格的外汇管制和登记要求。
03 租金对决：墨尔本的高回报率完胜
墨尔本房产投资的魅力在租金回报上展现得淋漓尽致。Domain最新研究揭示了一个有趣现象：在Carlton、CBD和Travancore等区，购买公寓的每周房贷还款甚至低于同区域租金中位数。以Carlton为例，公寓每周房贷还款中位数为361澳元，而租金中位数高达500澳元——买房比租房每周节省139澳元。
深入分析各区域租金表现：
相比之下，中国房产研究机构数据显示：
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北京平均租金回报率1.8%
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上海为1.7%
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深圳仅1.5%
一套价值100万澳元的墨尔本房产，年租金收入普遍可达4-5万澳元（约18-24万人民币）。同等价值的上海房产，年租金收入仅12-15万人民币左右，差距达50%。
04 置业门槛：首付比例与持有成本大比拼
在墨尔本置业的最大吸引力之一是低门槛进入。澳洲联邦首次置业担保计划允许符合条件的首次购房者以低至5%的首付购房，且免去昂贵的贷款机构抵押保险（通常需1.5万澳元以上）。具体条件为：单身年收入≤12.5万澳元，家庭≤20万澳元，悉尼/墨尔本购房价格上限为90万澳元。
“在墨尔本购置60万澳元房产，年收入需达到7.5-8万澳元，”Mortgage Choice经纪人David Thurmond指出，“但政府补助让年轻家庭有上车机会。”
反观中国一线城市：
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首套房首付比例普遍为30%
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二套房首付达50-70%
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北上深中心区域购房门槛动辄500万人民币以上
持有成本方面，澳洲的负扣税政策（Negative Gearing）为投资者提供显著优势：当租金收入低于贷款利息等支出时，亏损部分可抵扣个人所得税。墨尔本会计师张先生举例说明：“年收入10万澳元的投资者，若房产亏损1万澳元，实际应纳税收入降至9万澳元，节税约3700澳元。”
05 价值洼地与未来增长点
墨尔本西南区成为精明投资者的新宠。咨询公司McGrath看好Altona North 2025年表现，该区房价中值93万澳元，靠近菲利普港湾，生活便利性优于邻近高价区。远郊黑马Tarneit凭借60万澳元的入门级独立屋价格和低于1%的空置率，吸引现金流型投资者。
对华人家庭而言，传统学区Box Hill和Glen Waverley仍是硬通货。尽管Box Hill房价达149万澳元，近半居民为租户，证明其持续吸引力。2032年布里斯班奥运会概念区（如Hamilton）土地价格年涨20%，预示长线投资机会。
中国投资者熟悉的国内洼地模式在墨尔本同样适用：
06 美亚视角：跨境资产配置的科学之道
在37年海外房产服务经验中，美亚置业观察到成功投资者的共同特质：跨境视野与本土智慧的结合。2025年墨尔本置业三大策略：
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学区核心策略：锁定Box Hill、Glen Waverley等教育区，享受双重收益（租金+增值）
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交通导向开发：瞄准Keilor East等交通升级区，提前布局
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租金覆盖贷款：选择Carlton、CBD等区域公寓，实现以租养贷
“澳洲政策变化需要专业解读，”美亚置业澳洲项目部负责人指出，“比如2025年限购令仅针对二手房，新房投资不受影响，且政策2027年到期，现在恰是规划长线布局的时机。”
2025.06.16
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