澳大利亚房地产市场：利率下调与就业稳定推动市场复苏

澳大利亚住宅市场再创新高：总价值突破11.37万亿澳元
核心要点

• 住宅总价值创新纪录：2025年3月，澳大利亚住宅总价值攀升至11.37万亿澳元，季度增长1.2%，年度增长近6%。
• 均价首破百万大关：全国房屋均价达1,002,500澳元，首次突破百万澳元象征性关口，季度上涨0.7%，年度上涨4.2%。
• 利率下调提振市场：年内两次降息及未来进一步宽松预期，显著增强买家信心，拍卖清盘率持续走高。
• 拍卖市场表现强劲：上周全国拍卖清盘率升至66.3%，墨尔本更突破70%，冬季初市场韧性超出预期。

市场深度分析
1. 住宅价值里程碑
澳大利亚统计局（ABS）最新数据显示，全国住宅总价值在2025年3月达到11.37万亿澳元，较前一季度增长1.2%，同比增幅近6%。按住宅总量折算，全澳房屋均价首次突破百万澳元，达1,002,500澳元。

• 区域差异显著：新南威尔士州（悉尼所在州）是唯一均价超百万澳元的地区，其高权重拉高全国均值。
• 供应缺口持续：全年新增住宅仅179,900套，总量至1,133万套，远低于《住房协议》目标，供需矛盾支撑房价。

2. 就业市场韧性支撑购房信心
5月劳动力数据显示：

• 失业率稳定在4.1%
• 年度新增就业32.91万
• 劳动参与率67.0%（接近历史高点）
• 昆士兰州失业率最低（3.7%）

强劲的就业市场缓解了高利率压力，抑制了不良资产抛售，为房价提供底部支撑。
3. 移民需求放缓但仍在高位
截至2024年12月：

• 总人口达2,730万
• 年度海外净移民54.73万（增速放缓但绝对值仍高）
• 新州吸纳海外移民最多（106,730人）
• 昆州国内移民净流入25,940人（仍为跨州首选）

移民规模虽从疫情后峰值回落，但仍远高于疫情前水平，住房需求（尤其租赁市场）压力未减。
4. 拍卖市场逆季节性走强

• 全国清盘率升至66.3%，墨尔本连续多周超70%。
• 降息效应叠加季节性动能，冬季初市场表现优于预期。
• 仲冬淡季前，秋季销售季尾声或延续积极态势。

投资启示
当前市场基本面稳固：
✅就业强劲 → 收入保障
✅移民需求旺盛 → 长期支撑
✅挂牌量低位 → 卖方优势
✅利率下行周期开启 → 融资成本降低
策略建议：

• 优质资产窗口期显现，投资者宜关注区位稀缺性标的。
• 租赁市场压力持续，长线持有型物业收益可期。

总结：市场虽非暴涨阶段，但基本面稳健，为理性投资者提供结构性机会。
（注：文中数据及观点基于ABS及My Housing Market首席经济学家Andrew Wilson博士分析。）