租房vs买房的趋势

1. 利率与房价的背离：负担能力的两难

• 抵押利率连续攀升：30年期固定利率升至6.75%，连续两周上涨（较上周6.72%），虽仍低于去年同期6.77%，但持续抑制购房需求。

• 房价涨幅放缓：全美房价中位数同比仅涨2.9%（挂牌价$407,000），创4个月最小增幅；实际成交价同比涨1.7%至$401,120，与工资涨幅（4%）相比，负担能力略有改善。

• 买方市场特征显现：

  • 库存同比增12%，待售量远超买家（挂牌量增长，成交下降2%）。

  • 卖家让步增多：建筑商提供利率补贴、承担过户费用，二手房卖家接受低价议价。

🏘️ 2. 租房vs买房：区域分化加剧

• 全美普遍租房更划算：

  • 49/50大城市租房成本低于买房，平均月省$908（尤其奥斯汀、洛杉矶等都会区差价超80%）。

  • 唯一例外：匹兹堡，因房价中位数仅$188,419且租金较高，购房净成本低于租金。

• 房屋净值抵消持有成本的城市（考虑升值潜力后买房更优）：

  • 路易斯维尔（+$503）、哈特福德（+$473）、底特律（+$350）等14城，因房价年涨约4%，净值收益覆盖月供成本。

  • 旧金山成典型反面案例：房价年跌6%，月供净成本达$10,000（远超中位租金$2,500）。

下表总结了不同城市类型的特点和典型案例：

🏗️ 3. 新房市场：多户与独户住宅的冰火两重天

• 独户住宅陷入寒冬：

  • 开工量年率88.3万套（降4.6%），创11个月新低；建筑许可降至86.6万套（2023年3月以来最低）。

  • 高利率+关税推高建材成本，建筑商降价促销比例达2022年来峰值。

• 多户住宅支撑开工量：公寓类建设抵消独户颓势，但无法缓解刚需家庭购房压力。

📉 4. 租房市场：连续下跌但负担危机未解

• 租金23个月同比下跌：中位租金$1,711（较2022年峰值低$48），但仍是疫情前高18.6%。

• 结构性负担问题突出：

  • 70%租客无力承担两居室：当前一居室中位租金$1,520，两居室$1,910，远超低收入群体承受力。

  • 跌幅微弱：6月租金环比仅降$36（-2.1%），节省成本不足3%。

🧩 5. 政策与市场心理的博弈

• 通胀与关税的阴影：

  • 特朗普关税推高家具、家电等进口商品价格（6月涨幅创多年新高），但被汽车/服务价格下跌抵消。

  • 美联储因通胀黏性推迟降息，加剧利率不确定性。

• 买卖双方行为转变：

  • 买家回归迹象：看房量同比增14%，“待售房”谷歌搜索量达两年峰值。

  • 卖家妥协现实：新挂牌量同比降1%，挂牌价与成交价差距缩小，反映降价预期强化。

💎 总结：矛盾中的行动指南

• 刚需买家：关注匹兹堡、路易斯维尔等净值增益型城市，利用买方市场议价空间锁定合理房源。

• 投资者：多户住宅建设仍具韧性，但需警惕利率敏感性和关税引发的成本波动。

• 租客群体：租金下行趋势微弱，中小户型（studio/一居室） 跌幅更大（>2.5%），可优先考虑。

• 政策观察点：美联储降息节奏、11月大选对关税政策的调整，将成下半年市场走向关键变量。

市场在通胀、选举、供需错配中寻找新平衡，“局部机会、整体承压” 仍是短期主旋律。买方市场的优势窗口与利率风险并存，精准定位区域与产品类型比任何时候都更重要。