2025美国房产变局：中国投资者的挑战与重构

高盛预测住宅投资将下降8%，美国房地产市场正经历高房价与高利率的双重挤压，而政策干预则成为一把双刃剑。

市场现状与核心矛盾

美国房地产市场正深陷供需结构性失衡的困境。高盛最新报告指出，2025年下半年住宅投资预计下降8%，成为经济增长的最大拖累因素。这一颓势源于多重压力：

• 价格与利率双高压制需求：Case-Shiller指数显示美国房价自2020年初已累计上涨55%，而30年期固定抵押利率仍维持在6.7%高位。

• 库存积压与信心低迷：截至5月底，新屋库存达50.7万套（2007年以来最高），供应周期拉长至9.8个月；建筑商信心指数（NAHB）跌至34，反映行业预期恶化。

• 劳动力与关税成本挤压供给：4月关税政策导致每套新屋成本增加$9，200-$11，000，叠加5月新屋开工量年化125.6万户（环比下降9.8%），进一步抑制供应弹性。

这一矛盾在买卖方数量差上达到顶峰——Redfin数据显示当前卖家数量较买家多出逾50万，创历史最大失衡。

政策变革的双面性

2025年美国房地产政策呈现 “联邦激励”与“州级限制”并存的割裂态势，深刻影响外资投资逻辑。

联邦税制激励

• OBBB法案永久化机会区计划：2027年起实施的新版QOZ计划引入更严格区域认定标准（收入门槛降至地区中位数70%），但提供30年持有后的资本利得豁免，为长线投资铺路。

• 100%奖励折旧重启：允许2025年1月19日后投入使用的资产（含商业装修）全额折旧抵税，显著改善开发商现金流。

• 资本利得税改革提案：特朗普政府评估取消住房销售资本利得税，若落地可能释放2900万套因税负滞留市场的房源。

州级外资限制

德州SB 17法案（2025年9月1日生效）标志着最严厉外资管控：

• 全面禁止中国、俄罗斯等“指定国家”公民及企业购买农业、商业、工业及住宅用地。

• 处罚力度空前：违者面临25万美元或房产价值50% 的罚款（取较高值）。

该法案建立州检察长调查权，且州长可动态扩充限制国名单，形成持续政策不确定性。

中国投资者的战略重构

在政策分化的变局下，中国投资者需重构三大核心策略：

1. 地域选择：规避红线州，聚焦门户城市

• 限制州：德州、佛罗里达等法案覆盖区，住宅投资基本封闭。

• 机会区：新版QOZ计划下洛杉矶、西雅图等再开发区，提供税收减免+资本利得豁免的组合激励。

2. 资产形态：从住宅转向合规资产类别

• 多户住宅(MFH)：受益于LIHTC扩容（房利美/房地美投资上限翻倍至$40亿），保障房开发获政策倾斜。

• REITs证券化投资：通过CHLA提议的$50，000免税增益计划，可规避直接持有限制，支持子女首购。

3. 持有结构：税优工具优先

• 1031交换升级：利用OBBB恢复的EBITDA利息抵扣，降低杠杆持有成本。

• 机会基金(QOF)：新版30年利得豁免机制，替代传统住宅持有策略。

保障房：被低估的结构性机会

联邦住房金融局（FHFA）2025年8月指令推动房利美和房地美将LIHTC投资上限提高至各20亿美元，预计撬动240万套保障房建设。这一政策与OBBB法案形成协同效应：

• 资本可得性提升：LIHTC分配额永久增加12%，债券融资门槛从50%降至25%，降低开发商资金压力。

• 回报率优化：100%奖励折旧+EBITDA利息抵扣，使保障房项目IRR提升2-3个百分点。

但需警惕地方执行瓶颈：项目审批延迟（平均18-24个月）及基层行政资源不足可能稀释政策效果。

变局中的抉择：专业护航重于机遇捕捉

2025年美国房地产市场的矛盾性前所未有：联邦税改释放流动性红利，而州级立法却筑起投资壁垒；住宅市场面临6.7%利率压制，保障房领域却迎来$40亿资金注入。中国投资者需以合规性重构为前提，在资产类别、地域布局、持有工具三个维度同步调整。

德州农工大学房地产研究中心数据显示：2025年外资限制州住宅交易量同比下降19%，而LIHTC项目资本化率(cap rate)同比扩张0.8个百分点，折射资本被迫流动轨迹。

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