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2025.08.04
据胡润研究院最新数据，伦敦连续五年蝉联中国高净值人群最青睐的境外投资目的地，核心驱动力在于其教育资源的不可替代性、永久产权制度，以及脱欧后英镑汇率的战略性窗口。悉尼则因政策波动从第二位滑落至第四，被洛杉矶与西雅图反超。这一排名更迭背后，折射出两大市场的深层分化：
伦敦的抗周期韧性：尽管英国工党新政府计划将海外买家印花税从2%提升至3%，但地产商Stanhope PLC预测，伦敦核心区房价未来5年仍将上涨15%-20%，支撑点在于利率下行（2026年底基准利率或降至2.5%）和全球资本对安全资产的追逐。
悉尼的供需再平衡：2025年悉尼内城公寓挂牌周期延长至87.4天，但高端市场逆势上行——Barangaroo waterfront豪宅成交价突破$648万，租金涨幅达12%（两居室周租$1，380）。然而，澳洲工会推动的“负扣税改革提案”（限制税收优惠至单套房产）加剧了投资者观望情绪。
关键趋势：全球资本正从“泛目的地投资”转向“政策确定性优先”，伦敦以稳定的法律框架和长期增值预期胜出。
印花税加征的误读与真相
工党提高海外买家税率至3%，但第一太平戴维斯实证研究表明：上一次税率增至2%时，伦敦房价未受实质冲击。当前市场主要受按揭利率主导（从6%峰值回落至5%），而非一次性交易税。
隐藏红利：保障房政策催生开发机遇
英国《2025支出审查》宣布十年投入390亿英镑，重点支持保障房与社会住房。开发商可通过与政府机构Homes England合作，获取地块优先开发权及税收抵免。
安全税冲击与应对
2026年10月起，英格兰将对10套以上新住宅征收“建筑安全税”（费率按地方房价浮动）。但开发旧改项目可获50%税费减免——例如伦敦金丝雀码头改造项目因此降低开发成本。
负扣税改革倒逼资产转换
澳洲工会（ACTU）联合智库推动新政：拟将负扣税与资本利得税折扣限制于单套投资房，过渡期5年。若落地，多套房持有者被动抛售或转向商业地产。
保障房成为新风口
联邦住房金融局（FHFA）指令房利美/房地美将LIHTC（低收入住房税收抵免）投资上限提升至各20亿美元，预计撬动240万套保障房建设。开发商IRR因折旧抵税政策可提升2-3个百分点。
| 指标 | 伦敦（核心区） | 悉尼（内城） |
|---|---|---|
| 2025房价预期 | +5%-7%（Chelsea现均价£1，600-2，100/呎） | +3%-4%（CBD公寓中位价$99万） |
| 租金收益率 | 4%-6%（Chelsea近社区枢纽） | 3.8%-4.5%（Pyrmont waterfront） |
| 政策风险 | 印花税微升，但利率下行对冲 | 负扣税改革不确定性 |
| 退出通道 | 欧洲REITs收购溢价率5-7倍 | 受制于资本利得税改革提案 |
深度洞察：伦敦的核心优势在于“低波动+高流动性”——2025年切尔西£100万-£300万价位段交易量同比上升15%，而悉尼依赖外区买家（59%需求非本地）支撑市场32。
伦敦机会：利用汇率窗口+利率下行双杠杆。英镑对人民币汇价仍处历史低位，叠加2026年基准利率降至2.5%的预期，贷款购入Chelsea折扣现房（挂牌超90天可议价5%-10%）可放大收益。
悉尼防御策略：转向LIHTC保障房开发或REITs证券化投资。联邦税收抵免政策使项目IRR提升至6.9%，且规避个人持有限制。
法律实体隔离：在限制性州（如澳洲税改区、美国德州），通过QOF基金或信托持有资产，避免政策追溯风险。
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政策防火墙：实时追踪英美澳税改动态，定制规避SB 17法案（德州）、负扣税改革的持有架构；
税优资产直投：联合英国Homes England、澳洲TOP 10保障房开发商，获取伦敦旧改地块、悉尼LIHTC项目优先认购权；
全周期管理：从伦敦1031交换税务优化、悉尼建筑安全税申报，到REITs退出通路，覆盖资产闭环。
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数据基石：本文政策条款援引自英国《2025建筑安全税草案》、澳洲ACTU税改提案、英国《2025支出审查》；市场数据来源伦敦地产交易平台、Domain集团、胡润研究院。
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