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2026.09.03
2026 年初，经济学家对房产市场持乐观判断：市场趋于更加均衡；全年住宅价值温和上涨 1.2%；房贷利率回落；购房者整体可负担性改善。今年前几个月，市场走势大体符合该预判，3 月底房屋月度销量同比上涨约 6.1%。
但正值春季购房旺季，房贷利率上行，5 月销量同比增速回落至‑0.8%。米沙・费舍尔（Mischa Fisher）表示，年中这一行情转折，重塑了机构对下半年市场的预期。
火热的春季已经结束，市场逐步迈向冬季淡季，当下的市场景象相比 1 月更为停滞：房价大致持平，销量增长放缓，可负担性仅有小幅改善，房贷利率处于 6.5% 区间，租金温和上行。
7 月美国典型住宅价值为 371757 美元，同比上涨 1.1%，全年房价整体保持平稳。
对比年初预测全年上涨 1.2%，预计 2026 年 12 月房价相比年初下跌 0.2%。但当前行情远谈不上市场下行：房价不会再无节制飙升，也没有出现大幅崩塌。
全国预测掩盖了显著的区域分化：中西部、东北部多数城市房价同比上涨，例如芝加哥（+4.8%）、密尔沃基（+5.3%）。美国南部、山地西部部分城市房价出现下滑，奥斯汀（‑4.5%）、拉斯维加斯（‑2.8%）、达拉斯（‑2.2%）。
7 月房屋销量同比上涨 7%，为 2026 年年内最高同比增幅。但该数据主要反映 6 月达成的购房要约。费舍尔认为 7 月大概率就是本年度销量高点。
新增待过户挂牌量（预判后续成交的先行指标）同比仅增长 0.3%，较 6 月下滑 7.7%，预示后续销量存在走弱压力。预测 2026 全年房屋销量同比增长 1.5%。
盐湖城（犹他州） +19.9%
奥斯汀（得克萨斯州） +19.7%
哥伦布（俄亥俄州） +18.2%
迈阿密（佛罗里达州） +15.8%
密尔沃基（威斯康星州） +15.7%
西雅图 ‑4.4%
底特律 ‑2.7%
普罗维登斯（罗得岛州）‑1.5%
纽约 ‑0.8%
圣路易斯 ‑0.6%
除 2 月短暂跌破 6% 以外，房贷利率基本维持在 6.5% 区间。通胀持续高企、能源价格推高，借贷成本居高不下；7 月油价冲击，推动利率突破 6.5%，创下一年内新高。高利率是今年市场修复不及预期的核心原因。
当前挂牌房源多于去年同期。7 月在售房源 141 万套，同比 + 1.5%；新增挂牌同比 + 3.1%，美国房源供给已经连续 32 个月保持增长。
供给增加是房价企稳的重要原因，但地区差异巨大：明尼阿波利斯（+19%）、西雅图（+17%）库存大幅走高；旧金山（‑16%）、迈阿密（‑15%）库存收缩。
依据租金观测指数，美国典型租金 1962 美元，同比上涨 2.3%，创下一年多以来最大年度涨幅。
过去两年大量新建公寓入市，给租客更多选择，压制租金涨幅。但公寓建设浪潮正在消退，未来租客的利好会逐步减弱。
房东之间依旧存在竞争：7 月有 39.8% 出租房源提供租金优惠，高于去年同期的 36%。
相比几年前，你的操作空间更大。房价走平、房源增多，不必担心观望就会面临房价暴涨，无需仓促抢房。
当下可负担性尚可：一套普通住宅，首付 20%，不含税费保险，月供约 1888 美元，同比小幅下降 0.9%。但随着利率反弹，这份优势未来可能消失，务必做好预算规划。看房前，完成贷款预审批。
重点关注本地市场：供给紧张的区域，要做好快速出价准备；库存充足的区域，耐心会带来回报。
市场仍有买家，但相比往年，买家会更加挑剔、不再急于下手。房源定价从一开始就要合理。定价虚高最容易造成房屋长期滞销，后续被迫降价。
大部分卖房人同时也是购房者；市场走弱会拉长你的卖房周期，但也会降低你置换购房的压力。
即便租金预期上涨，很多地区依旧可以争取租客福利：免押金、免一个月房租、配套设施折扣。但这类谈判红利大概率不会延续到 2027 年，需要提前规划，善用平台租房工具。
房价持平不等于坏消息。稳定市场让你可以按自身节奏做决策，不用被暴涨暴跌裹挟。今年房价走平，并不会抹去你过去积累的房屋权益。多数持有房产一两年以上业主，已经积累可观净值，来源于历年房价增值与偿还房贷本金。
如果你锁定了低利率，无论是翻新、置换还是继续自住，都拥有很高的自由度。
全国数据不能一概而论，你的所在城市行情可能完全不同，可以对接本地持证中介，结合本地市场做决策。
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