2026 年 7 月澳洲住宅市场下行态势进一步加剧。根据 Cotality 监测数据，全国住宅价值指数单月环比下跌 0.7%，录得 2022 年 12 月以来最大月度跌幅。价格回调不再局限于悉尼、墨尔本，此前表现具备韧性的部分首府城市，也开始面临价格承压。
截至 7 月底，澳洲首府城市综合住宅中位数为 1,010,814 澳元；首府城市公寓中位数 758,573 澳元；非首府乡镇地区住宅中位数 769,867 澳元。
当前澳洲楼市正处于两股力量的拉扯之中。人口持续增长、租赁市场供应紧张、新房长期供给缺口，对住房需求形成底层支撑；但另一方面，高利率环境、信贷审批收紧、购房可负担性受限，叠加最新联邦预算相关政策调整，令大量买家选择观望，市场交易活跃度明显降温。
数据提示：警惕中位数对比误区
媒体经常直接引用 “全品类住宅综合中位数” 横向对比各大城市房价，该口径存在一定误导性。不同城市公寓存量占比差异较大：墨尔本公寓占比 33.0%，远高于珀斯（15.8%）、阿德莱德（16.3%）。大量低价公寓会拉低城市整体住宅中位数，造成 “墨尔本房价低于布里斯班、珀斯” 的统计假象。做跨城市对比时，建议将独立屋与公寓分开参考。
房价中位数可以帮助购房者和投资者建立预算层面的初步认知，但不能直接等同于单套物业的真实价值。同一行政区内，物业朝向、地块条件、临街情况、房屋新旧程度都会带来巨大价差。只有片区物业类型、建筑品质高度同质化时，中位数的参考意义才更高。
各首府城市市场概况
悉尼
首府全部住宅中位数：1,244,617 澳元，月环比‑1.4%，季环比‑4.0%，同比‑2.0%
独立屋中位数 1,529,308 澳元，公寓中位数 889,617 澳元。
悉尼房价于 2026 年 1 月见顶，目前较高点回落 5.3%。短期仍存有下行压力，市场普遍预期，降息周期开启后，楼市才会迎来实质性修复。
墨尔本
首府全部住宅中位数：797,354 澳元，月环比‑1.2%，季环比‑3.4%，同比‑2.8%
独立屋中位数 936,528 澳元，公寓中位数 632,021 澳元。
墨尔本自 2025 年 11 月房价见顶，当前价格较高峰下跌 5.3%。本地挂牌房源供给相对充足，叠加政策层面对投资端的影响，市场整体偏冷。
城市内部分化显著：区位优质的 A 类物业需求稳固；品质一般的房源成交周期拉长，买家普遍主动规避缺陷房源。长期来看，移民流入、住房供给不足依旧是重要支撑。
布里斯班
首府全部住宅中位数：1,104,094 澳元，月环比‑0.6%，季环比‑0.6%，同比 + 14.8%
独立屋中位数 1,207,039 澳元，公寓中位数 875,135 澳元。
布里斯班此前数年属于澳洲表现最亮眼的市场，五年周期内房价最大涨幅达 71.2%。目前已从 2026 年 5 月高点小幅回落。虽然整体涨势降温，但稀缺的优质物业依旧受到自住群体与投资者的关注。
阿德莱德
首府全部住宅中位数：944,909 澳元，月环比‑0.2%，季环比 + 0.1%，同比 + 10.5%
独立屋中位数 1,007,684 澳元，公寓中位数 692,861 澳元。
曾经凭借价格可负担性走出一轮强势行情，五年最大涨幅 68.5%。随着房价持续上行，可负担优势逐步消退，市场热度明显回落。
珀斯
首府全部住宅中位数：1,029,797 澳元，月环比 + 0.1%，季环比‑0.3%，同比 + 20.5%
独立屋中位数 1,073,500 澳元，公寓中位数 760,708 澳元。
珀斯是当前澳洲表现最强的首府市场，房价创出历史新高。经历长期横盘之后迎来一轮大幅上涨，市场共识是 2026 下半年上涨节奏将会逐步放缓。
霍巴特
首府全部住宅中位数：756,951 澳元，月环比 + 0.1%，季环比 + 1.4%，同比 + 9.3%
独立屋中位数 805,165 澳元，公寓中位数 587,863 澳元。
相比本轮周期高点仍小幅回落，在首府城市当中同比涨幅偏弱。
达尔文
首府全部住宅中位数：642,175 澳元，月环比 + 0.8%，季环比 + 2.4%，同比 + 16.3%
独立屋中位数 755,082 澳元，公寓中位数 475,907 澳元。
仍是澳洲独立屋可负担性较好的首府城市，后疫情时代居住需求持续释放，房价维持在历史高位。
堪培拉
首府全部住宅中位数：883,138 澳元，月环比‑1.0%，季环比‑2.1%，同比 + 1.0%
独立屋中位数 1,025,827 澳元，公寓中位数 597,430 澳元。
市场明显走弱，拍卖清盘率持续走低，价格较周期高点回落 4.2%。
市场总结
澳洲并不存在统一的全国房产市场，各城市、甚至同一城市不同片区，行情差异巨大。
当前环境下，高利率压制短期购买力，但人口增长、租赁紧张、新房供给缺口构成中长期底层支撑。市场呈现 “择优购买” 特征：区位稀缺、基本面优质的物业抗风险能力更强，普通房源则会面临更长的成交周期。
对于买家与投资者，仅参考房价中位数不足以做决策，需要结合城市基本面、片区供需、物业本身条件综合评估。
2026.09.04
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