墨尔本 20262027 房产市场展望：区分市场情绪与底层基本面

墨尔本房产正处于短期调整周期。各大机构对后市看法偏谨慎，但城市长期基本面并未被破坏。市场呈现高度分化：公寓抗跌能力显著优于独立屋；内中环优质自住属性物业韧性较强，普通次级物业承压明显。与悉尼相比，墨尔本房价已经出现历史性折价，但短期市场情绪低迷，不代表会立刻快速反弹，更适合五年至十年维度的战略型投资者。

一、机构房价预测

澳新银行 ANZ 预测 2026 年墨尔本独立屋房价下跌 1.7%。Domain 的 2027 财年预测更为保守，截至 2027 年 6 月的 12 个月内，独立屋预计下跌 4%8%，公寓仅下跌 1%3%。

机构普遍预判，随着澳洲联储开启降息，市场或在2027 年年中迎来逐步修复。 从价格分层看：低于城市中位数的刚需物业抗跌，高端豪宅板块部分优质蓝筹郊区依旧实现正增长，中端家庭住宅回调压力最大。

墨尔本最新市场统计（Cotality，20260901）

墨尔本独立屋中位价较悉尼价差已经超过 60 万澳元，达到历史级差距。

二、宏观驱动因素

利率与购买力 

澳洲联储 2026 年完成三次加息，现金利率来到 4.35%。加息直接削弱购房者借贷能力：双收入家庭最大可贷额度减少约 7.2 万澳元；单收入买家减少约 3.6 万澳元。市场普遍预期首轮降息最早 2027 年年中落地。

人口与租赁基本面 

维多利亚州人口增速全澳领先，移民持续流入，但新房交付受建造成本、劳动力短缺制约。墨尔本租赁空置率仅1.5%，显著低于 2%2.5% 的均衡水平。CBRE 预测，20252030 年澳洲首府城市公寓租金中位数累计上涨 24%。

维州政策带来的投资端压力 维州近年出台多项政策抬升持有成本：土地税起征点下调、空置住宅税扩围、重划土地增值暴利税；同时租赁法案大幅偏向租客，退租、维修、养宠、纠纷仲裁规则发生重大改变。 政策造成大量中小房东选择出售物业，租赁房源供给收缩，进一步推高租金。数据显示维州租赁保证金退还数量已经超过新增缴存，是二十年来首次出现该现象。

三、市场分化：哪些物业抗跌，哪些需要规避

✅ 优先关注类别

1. 内中环蓝筹郊区家庭住宅：土地稀缺、自住需求旺盛，部分片区如 Middle Park、Glen Iris 在大盘下行周期依旧录得上涨，买家以高收入自住群体为主，对利率波动敏感度更低。

2. 联排、别墅单元、优质公寓：公寓整体回调幅度远小于独立屋，地段优质的两居室公寓受到年轻专业人士、 downsizer（大房换小房）群体追捧。

3. 刚需价位物业：受益首置买家政策，5% 首付担保计划持续释放购买力。

❌ 需要谨慎规避的类别

1. 远郊外围片区：配套、公共交通、就业资源不足，更多依赖新房开发，抗风险能力弱。

2. 维州偏远区域：人口流入有限，租金收益率薄，资本增值动力不足。

3. 高治安风险片区：会持续压制租客需求与资产估值。

四、机会与风险总结

短期看，利率高位、政策压制、消费信心低迷，调整行情或将延续至 2027 年上半年，不要期待 V 型快速反弹。 长期底层逻辑并未消失：人口高速增长、新房供给不足、租赁市场紧张。当前属于 “情绪走弱，但基本面尚存” 的阶段。适合资金准备充足、持有周期拉长的战略投资者。但并非墨尔本所有物业都具备投资价值，选对片区与物业品质远比单纯看好一座城市更加重要。

数据源：Domain、ANZ、Cotality、CBRE、ABS、SQM Research