美国房产：待签成交量跌至近三年低位，买家议价权提升

根据房产平台 Redfin 截至 2026 年 9 月 13 日的四周滚动数据：美国房屋待签成交量（Pending Home Sales，已经签意向尚未过户）周环比下跌 3.5%，来到近三年最低水平。购房需求整体降温，但库存同步抬升，留守市场的购房者拥有更多房源选择与谈判筹码。房价中位数依旧保持韧性，并未出现大幅普跌。

核心市场指标（统计周期：截至 9 月 13 日的四周） 

信贷与搜索先行信号

· 9 月 16 日 30 年期固定房贷日度平均利率 7.24%，持续高位，压制购买力；

· 按揭购房申请量周环比1%，同比19%；

· “房屋出售” 谷歌搜索量同比下滑 15%，线上看房预约量同比走弱，市场情绪降温。

城市分化表现

✅房价同比涨幅靠前都市：旧金山 (+10.2%)、密尔沃基、堪萨斯城、克利夫兰、圣路易斯；

❌房价同比承压都市：圣何塞 (-5%)、奥斯汀 (-4.6%)、圣安东尼奥、西雅图、沃斯堡； 待签销售跌幅集中于西雅图、丹佛、圣地亚哥、亚特兰大、休斯顿；佛罗里达劳德代尔堡、迈阿密依旧保持需求韧性。

市场要点解读

1. 需求回落≠崩盘：成交量大幅走弱，但房价中位数仍实现 2% 同比上涨。供给增加，大部分房源具备议价空间，但优质标的依旧会出现竞价。

2. 高利率是核心约束：30 年期利率持续处在 7% 以上，大量潜在买家被挡在市场之外；行业观点提示，如果后续利率回落至 6% 以下，积压需求会快速释放，市场或将再度回归竞价局面。

3. 卖家预期正在调整：越来越多业主接受更长挂牌周期、适度降价，20.8% 房源出现过下调挂牌价操作。

4.  高度碎片化：不能用全美数据一概而论。西海岸科技城、阳光带部分城市回调明显；部分中西部、旧金山核心区房价依旧走强。