澳大利亚房产周度市场报告｜20260922

8 月全国住宅价值环比下跌 0.9%，较 3 月周期高点累计回落 3.6%。冬季房价回调已经扩散至 93% 的首府城市郊区。悉尼表现最弱，较 2 月峰值下跌 7.1%；墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯同样从近期高点回落，但多数城市年度同比依旧维持正向增长。

春季拍卖季开启，但上拍房源总量较去年同期低 31%；不过优质房源依旧存在竞争，拍卖清盘率回升至 58.5%，创下 19 周以来新高，悉尼、墨尔本清盘率领跑各大首府。

澳洲联储维持现金利率 4.35% 不变，但核心通胀仍高于目标区间，年内依旧存在进一步加息可能性。 租赁市场虽空置率小幅上行至 1.9%，但仍处于历史偏紧水平；房价下行叠加租金上涨，全国住宅毛租金收益率来到3.79%，为 2019 年以来最高。 房源成交周期继续拉长，全国房源挂牌成交中位数周期来到 39 天。当前环境下，资金准备充足的长期投资者拥有多年未见的谈判空间。

一、首府城市房价核心数据

市场分层：不能只看城市大盘。本轮周期，低价段物业韧性优于高端豪宅；内中环自住需求强的优质标的抗跌能力更强。

二、拍卖市场情况

上周全首府城市综合拍卖清盘率58.5%，环比提升 5.8 个百分点，为 19 周高点，但显著低于去年同期 69.0%。

· 总上拍房源 1594 套，周环比上涨 11.4%，但相比去年同期大幅下降 33.6%。

·  墨尔本：713 套上拍，清盘率 63.3%，为 24 周新高，全澳表现最佳；

·  悉尼：557 套上拍，清盘率 59.6%；

·  布里斯班：168 套上拍，清盘率 41.6%（基数最低）；

· 阿德莱德：78 套上拍，清盘率 55.6%；

·  堪培拉：57 套上拍，清盘率 46.9%。

拍卖挂牌量同比大幅下滑，大量卖家转向私人协约（私签）模式出售。随着春季推进，预计拍卖房源会逐步增加，AFL 橄榄球总决赛长周末会造成下周拍卖数量阶段性回落。

三、租赁市场现状

全国租赁空置率上升至 1.9%，为 2025 年 1 月以来最高，不过依旧远低于疫情前十年 3.3% 的均衡水平，租赁供给整体依旧紧张。

· 悉尼大陆首府中空置率最高，达 2.2%；阿德莱德空置率最低仅 1.3%。

· 8 月全国租金指数季调后环比上涨 0.4%，租金普遍保持正增长。

· 收益率分化：达尔文毛租金收益率 6.3%、霍巴特 4.4% 表现突出；大型首府城市收益率普遍偏低，多数投资者依旧难以实现现金流正向。

四、房源供给与卖方指标

1.  新增挂牌：全国新增挂牌房源同比3.1%，较五年均值低 6.4%，新增供给收缩。市面上存量高，并非来自新业主大量抛售，而是房源成交变慢，库存被动累积。

2. 成交周期（截至 8 月近三个月） 

o  全澳中位数 39 天（去年 28 天）；

o 首府城市 37 天（去年 25 天）；

o 偏远地区 42 天（去年 35 天）；

o 堪培拉成交周期最长 51 天，珀斯最短 22 天。

3. 卖方折价（成交价较挂牌价下调幅度） 

o  全澳中位数4.0%，首府城市4.2%，区域地区3.8%；相比去年同期，买家议价空间进一步扩大。

市场小结

市场并非全面崩盘，而是高度碎片化的周期调整。利率压力、联邦房产税务改革共同压制买家购买力，卖家不得不下调预期。 虽然大盘走弱，但区位优越的投资级物业依旧具备韧性。短期市场情绪偏弱，但人口、住房供给不足的长期基本面没有改变。当下更适合资金充裕、做 510 年长期布局的投资者，切勿盲目抄底，优先筛选优质标的。