澳洲 10 月房产市场全景：春季行情不及预期，市场分化进一步加剧

澳洲传统春季销售旺季并未带来市场回暖。首府城市房价持续走弱，高价独栋住宅回调幅度更大，公寓抗跌性更强。拍卖市场整体低迷，拍卖挂牌总量同比大幅下滑，清盘率维持低位。房源成交周期持续拉长，卖家折价空间扩大。租赁端边际缓和，全国空置率回升，但依旧低于疫情前长期均值；账面毛租金收益率走高，但高持有成本压制实际净现金流。市场整体进入买方窗口期，但优质稀缺物业依旧具备韧性。

 一、首府城市房价表现（Cotality 最新数据） 

市场分层特征：本轮回调高价四分位住宅跌幅最大；中低价刚需物业、公寓抗风险能力更强。

二、拍卖市场运行情况

· 上周首府城市合计拍卖 1882 套，环比上涨 33.1%，但依旧远低于去年同期水平，春季拍卖整体活跃度偏弱。

· 首府综合初步清盘率 48.4%，延续 50% 下方的弱势区间。

· 分城市表现：悉尼清盘率 58.7%；墨尔本 56.5%；布里斯班仅 19.6%；阿德莱德 31.7%；堪培拉 65.9% 为各首府最高。

· 政策背景：维多利亚州实施拍卖底价强制披露新规，对本地卖家挂牌与拍卖节奏形成短期扰动。

三、挂牌、成交周期与卖家折价指标

1. 近四周全国新房源挂牌 36440 套，同比7.9%，较五年均值低11.9%，卖家主动入市意愿偏弱。

2. 全国房源销售周期中位数41 天，去年同期 26 天；首府城市 39 天，偏远地区 43 天。堪培拉 50 天销售周期最长；珀斯 26 天为首府当中最短，但相比去年 11 天也几乎翻倍。

3. 全国卖家中位折价4.2%，首府城市4.4%，卖家为促成交易让步空间持续放大。

4. 成交逻辑：库存走高不是大规模恐慌抛售，而是成交速度放缓，房源在市场滞留时间变长；净值充足的非刚需卖家普遍选择观望暂缓出售。

四、租赁市场概况（SQM Research）

1. 全国租赁空置率上升至2.0%，高于 2 月历史低点 1.5%，仍然显著低于疫情前十年均值 3.3%。

2. 分首府空置率：霍巴特 3.0%、悉尼 2.3%、布里斯班 2.1%、珀斯 2.1%；阿德莱德仅 1.4%，租赁供给依旧紧张。

3. 全国租金年度涨幅 7.6%，月度增速回落至 0.3%。住宅与公寓租金走势分化，独栋住宅租金韧性更强，部分城市公寓租金出现月度走弱。

4. 全国毛租金收益率 3.85%，达到 2019 年 8 月之后新高；首府城市区间 3.4%（悉尼）6.5%（达尔文）。

关键提示：毛收益率提升，一部分来自房价回调；叠加高利率、保险、物业费，多数标的依旧很难实现正向净现金流，不可直接以毛收益率作为投资判断依据。

市场核心解读

1. 春季旺季落空，市场结构性分化是主线 并非全市场崩盘，悉尼、墨尔本高端独栋回调压力最大；珀斯、阿德莱德、达尔文基本面保持韧性；公寓整体跑赢高价独栋。全国汇总数据容易掩盖片区、物业类型巨大差异。

2. 拍卖低迷不等于大规模甩卖 新增挂牌量低于五年均值，库存被动抬升来自成交变慢。大量家庭房屋净值充足，没有被迫割肉的压力，没有出现普遍性恐慌抛盘。

3. 租赁边际宽松，但结构性住房短缺底色并未消失 空置率从极端低位回升，但尚未回归历史正常区间。租客通过合租、扩大家庭规模来对冲租金压力，一定程度缓解抢租现象，但人口持续流入背景下中长期租赁压力仍然存在。

4. 警惕毛租金收益率的误导性 账面收益率上行是 “房价下行叠加租金上涨” 共同作用结果。海外投资者必须完整测算扣除利息、地税、保险、物业费、空置、海外房东预扣税后的真实净回报。

对中国海外投资者启示

1. 把握买方窗口期，但拒绝盲目抄底思维 当前销售周期拉长、卖家折价扩大，跨境投资者谈判议价空间提升。但悉尼、墨尔本部分次级片区风险依旧较高，不能仅凭 “市场调整” 就入场，必须下沉到街区、物业类型开展尽调。

2. 物业类型取舍：公寓现阶段抗跌属性凸显 本轮调整周期公寓整体表现优于高价大户型独栋。对于远程管理的海外投资者，优先考量配套成熟城市公寓；谨慎配置维护成本高、回调压力大的高端独栋物业。

3. 城市梯队区分，拒绝一刀切评判澳洲市场

· 回调压力集中：悉尼、墨尔本高端独栋住宅；

· 基本面韧性城市：珀斯、阿德莱德、达尔文，人口就业支撑更强；

· 布里斯班：月度数据明显走弱，但年度数据依旧为正，需要重点评估 2027 税制改革带来的冲击。

4. 必须纳入 2027 年 7 月澳洲税制改革变量 负扣税、资本利得税政策调整将抬升二手存量住宅持有成本；新建住宅保留政策红利，做财务测算务必把政策变化纳入模型。

5. 区分买卖市场与租赁市场两套数据 住宅买卖端进入买方市场，不等于租赁需求走弱。评估标的投资价值，要独立核对当地空置率、租金水平，不能直接套用房产买卖市场行情推导租赁表现。

6. 立足长期资产配置，规避短线投机思路 大盘调整环境下，地段、通勤、配套优质的物业依旧抗跌。当前周期快进快出短线交易风险高，更适合长期跨境资产配置。

数据源：PropertyUpdate、Cotality、SQM Research 20261026 公开周报

咨询预约：如需了解澳洲各城市分价位选盘策略、海外买家完整税费测算，欢迎预约一对一海外房产咨询。