截至 10 月 18 日四周美国楼市：房贷利率维持 7.4%，待签成交量刷新统计新低

受 7.4% 的高位房贷利率压制，美国本土购房群体持续观望。截至 10 月 18 日的四周，房屋待签成交量继续走低，创出 2021 年有统计以来最低。连续第二周，全美 50 个大型都会区待签成交量全部同比下行。市场出现一组矛盾特征：新房挂牌数量开始回落，但因为买家成交速度很慢，活跃库存依旧小幅抬升，库存消化月数来到 4.4 个月，进入平衡区间。买家议价权处于近十余年高位，但房价本身只是微弱增长，上涨动能明显衰减。

全美核心指标（统计周期：截至 20261018 四周）

重点都会分化表现

✅房价同比涨幅靠前：旧金山 (+12.9%)、新不伦瑞克 (+6.9%)、底特律 (+6.9%)、匹兹堡 (+6.9%)、克利夫兰 (+5.7%)。旧金山依靠 AI 产业红利，房价韧性突出。

❌房价同比跌幅靠前：西雅图 (-6.2%)、圣何塞 (-4.7%)、奥兰多 (-3.8%)、奥斯汀 (-2.8%)、夏洛特 (-2.8%)，西海岸及部分阳光带城市价格承压。

❌待签成交量同比跌幅靠前（全部 50 个大都会下滑）：西雅图 (-28.8%)、圣地亚哥 (-25.4%)、亚特兰大 (-23.8%)、丹佛 (-21.0%)、拉斯维加斯 (-20.6%)。

✅新增挂牌同比上涨城市：纳什维尔、圣何塞、纽瓦克、旧金山、波士顿。

❌新增挂牌同比大幅收缩：亚特兰大、圣安东尼奥、达拉斯、沃斯堡、拉斯维加斯，阳光带部分城市卖家减少挂牌入市。

市场核心解读

1. 高月供挤压本土刚需，全市场交易走弱 房贷维持 7.4% 高位，买家月供中位数同比上涨 10.4%，大量本土购房者被挤出市场，出现50 个主要都会待签全部下行的罕见现象。

2. 库存的新变化：新增挂牌开始减少，但库存没有回落 卖家看到成交冷清，部分业主暂缓挂牌，新增挂牌出现下滑；但买家接手房源速度太慢，存量房源滞留市场，因此活跃库存依然小幅走高。库存来到 4.4 个月，进入理论平衡区间。

3. 议价权在买方，但房价没有转跌，上涨动能衰减 超两成房源下调挂牌报价，买家谈判条件丰富；但全国房价依旧微弱正增长。反映大量房主手握充足房屋净值，没有被迫割肉抛售的压力，托住房价底部。

对中国海外投资者启示

1. 区分交易低迷与房价崩盘，把握现金买家的窗口期优势 当前本土贷款买家大规模退场，对海外现金买家是谈判窗口，可以争取降价、过户补贴等优惠。但要认清：库存被动堆积不等于系统性大跌，房主净值充足，深度抛售的场景并未出现。

2. 城市分化进一步放大，不要参考全国大盘做决策 旧金山依靠产业红利保持强势；西雅图、圣何塞、奥斯汀等城市价格承压。做选盘必须下沉到都会甚至子片区，同一州内部城市行情可以完全相反。

3. 关注挂牌量信号，作为先行观察指标 新增挂牌持续下滑，代表部分卖家开始观望。如果后续新增挂牌持续收缩，会逐步约束供给；美联储降息会同时带来 “购买力提升” 与 “被锁死的存量房源释放” 两股力量，行情不会简单单边上涨。

4. 买卖市场≠租赁市场，分开两套指标评估标的 二手房买卖端是深度买方市场，但是很多被房贷挡在买房门外的人群会转向租房。做投资评估，不能只看买卖数据，必须单独核对当地空置率、租金表现。

5. 避开误区：库存 4.4 个月属于平衡市场，不是严重供过于求 45 个月库存消化月数是美国市场均衡基准，当前刚刚进入平衡区间，尚未达到严重过剩，不能简单套用 “库存高 = 房价大跌” 的逻辑。

数据源：Redfin 20261022 公开市场周报（统计周期截至 10 月 18 日四周）

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