Redfin 统计显示，2026 年 9 月美国住宅市场卖家数量较活跃买家多出 62.6%，为 2013 年有统计以来最大差值，已经连续第四个月刷新记录。本次买方市场的形成，并非买家购买力强劲，而是大量潜在购房者被高房贷成本与经济不确定性挤出市场。
50 个主要大都会当中，41 个进入买方市场，仅保留 5 个卖方市场；阳光带城市供需失衡现象最为突出。值得留意：该窗口期只对具备充足预算、工作收入稳定的有效买家开放，大量普通本土家庭依旧无力入场。
核心市场指标
市场定义规则：卖家数量＞买家 10% 以上 = 买方市场；卖家数量＜买家 10% 以上 = 卖方市场；±10% 区间属于平衡市场。
重点城市梯队
✅卖方严重过剩（卖家数量＞买家一倍以上，全部集中阳光带）
迈阿密 (+158.9%)、纳什维尔 (+152.3%)、休斯顿 (+134.6%)、奥斯汀 (+130.9%)、圣安东尼奥 (+125.6%)、拉斯维加斯 (+125.5%)、奥兰多 (+123.0%)、达拉斯 (+121.9%)、劳德代尔堡 (+117.8%)、亚特兰大 (+110.4%)、沃斯堡 (+108.3%)、凤凰城 (+105.8%)、坦帕 (+103.7%)。
成因：近年大规模新房交付，叠加高利率压制本土购房需求，库存被动堆积。
✅仅存 5 个卖方市场
拿骚县‑28.6%、蒙哥马利县‑22.7%、纽瓦克‑18.5%、密尔沃基‑16.1%、旧金山‑10.6%。
成因：纽约周边建设审批严格，新增住宅供给稀缺；旧金山受益 AI 产业带来新增高收入群体，购房竞争激烈。五个卖方市场房价同比平均上涨 6.4%，远高于买方市场 1% 的平均涨幅。
市场核心解读
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特殊的 “被动式买方市场”
Redfin 高级经济学家 Asad Khan 点评：这是源于市场观望，而非买家实力走强的买方市场。大量意向买家被高月供、经济不确定性劝退；但卖家并未同步大规模撤离，部分业主出于换工作、家庭变化、退休等现实需求挂牌，部分业主担忧后续房价下跌选择趁早出售。很多手握丰厚净值的房主非刚需卖房，则选择继续持有或者直接撤牌。
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库存来自 “成交变慢”，不完全是大量新业主抛售
总挂牌量走高，很大一部分来自房源成交周期拉长，房子滞留市场；并非出现恐慌性抛盘。大量房主依旧拥有充足房屋净值，没有被迫割肉卖房的压力。
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城市格局两极分化，阳光带成为买方市场重灾区
德州、佛罗里达等阳光带城市前期新房建设规模巨大，当需求回落，供给过剩立刻显现；少数供给受限、产业红利城市依旧维持卖方格局。
对中国海外投资者启示
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认清本质：买方窗口期≠普适抄底时机
当前议价权提升，海外现金买家有机会争取降价、补贴过户费等优惠，但要分清：市场是大量本土普通人买不起房而形成的买方环境，不等于房价会普跌。部分城市库存高，但业主净值充足，大幅降价抛售的意愿有限。
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阳光带城市需要区分红利与风险
迈阿密、奥斯汀、凤凰城等阳光带城市挂牌严重过剩，谈判筹码充足；但要甄别风险：佛罗里达需要重点关注 HOA、房屋保险的持续走高的持有成本；德州关注片区就业基本面，不要单纯依靠 “可以砍价” 就买入。
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卖方市场城市也要理性看待溢价
旧金山、纽约周边属于稀缺卖方市场，房价韧性强，但买入门槛高；旧金山 AI 红利集中在高端住宅，中端住宅行情并不完全同步，不可以全盘乐观。
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不要混淆买卖供需与租赁基本面
住宅买卖端进入深度买方市场，不直接等同于租赁市场走弱。很多买不起房的家庭会转向租房，供需报告只针对买卖交易，选盘需要单独核查当地空置率、租金水平两套数据。
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预判后续变量：未来利率下行会双向改变供需格局
如果美联储降息，一方面会释放被压制的购房需求；另一方面，部分被利率锁死的存量房主会选择卖房，新增供给也会释放，市场不会简单单边反转。
数据源：Redfin 2026‑09 买家卖家供需专题公开报告
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2026.10.23
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