截至2025年1月12日，多场灾难性的山火在大洛杉矶地区肆虐，烧毁近150平方公里的土地，摧毁至少12,000座建筑，并导致超过10万居民被迫撤离。最具威胁性的帕利塞德大火（Palisades Fire）仅有11%的火势得到控制，在强风助力下正迅速逼近洛杉矶的一些关键区域，包括布伦特伍德、盖蒂艺术中心以及UCLA校园。
住房紧缺与租金高涨
火灾引发的混乱加剧了洛杉矶本已紧张的住房供应问题。根据Zillow的数据，自1月7日以来，一些地区的房产租金涨幅已远超法定上限。例如，世纪城附近的一套五居室房租上涨了15%，威尼斯区的一居室公寓租金更是飙升64%。尽管加州州长纽森宣布进入紧急状态并禁止哄抬价格，但需求突然增长而供应骤减的情况下，租赁市场价格上涨是必然的结果。
此外，加州公共政策研究所发布于2023年的报告指出，加州面临着350万套住房的缺口。Zillow数据显示，截至2024年12月，洛杉矶市场上的待售房屋数量较疫情前平均水平下降了26%。2024年新批准的公寓数量降至十年来的最低点，这使得在本就住房紧缺的加利福尼亚州寻找临时住所变得异常困难。
开发商面临的困境
美亚置业集团创始人兼董事长梁健立（Philip Leung）在接受第一财经日报采访时指出，加州严格的住房开发要求、高昂的成本及复杂的审批流程，使得开发商在当地进行项目时面临诸多挑战。“我们过去在其他州有开发项目，但在加州主要以代理为主，因为这里的开发难度和成本实在太高。”梁健立说道。
高端住宅区受创，重建之路漫长且昂贵
此次山火对洛杉矶的名流聚居区如马里布和帕利塞德造成了重大冲击。CoreLogic估计，洛杉矶县内野火风险中等或较高区域的房屋重建总价值高达1860亿美元，其中超过7万栋房屋的重置成本总额超过600亿美元。梁健立认为，火灾过后的地段往往变成令人不快的景观，而重建过程中的噪音和混乱也会降低居住体验，这将使这些区域的房屋更加难以出售。
气候风险重塑购房偏好
随着气候变化的影响逐渐显现，购房者开始重新评估其投资决策。梁健立指出，海外华人买家过去在洛杉矶购房时较少考虑自然灾害或气候变化的影响，但这次火灾可能改变这一趋势。未来，华人买家可能会避开高风险地段的房屋，比如靠近国家公园的区域，但洛杉矶独特的人文环境和生活方式仍然吸引着他们，只是选址将更为谨慎。
居住成本上升
由于气候风险增加，保险费用也相应提高。一栋价值200万美元的房产，当前每年的保险费用至少需要3000美元，而在过去仅为700至1200美元。为了加强防灾基础设施，房产税也会增加，社区要加大投资基础设施以减轻气候风险影响，这会进一步降低在这些地区房产的吸引力。同时，极端天气条件还可能导致公用事业成本上升，如热浪期间空调费用的增加。
梁健立的乐观预测
尽管面临诸多挑战，梁健立并不认为洛杉矶会因此衰落。“好莱坞搬不走，许多重要的永久性设施也无法迁移。因此，这些区域一定会重建，原有业主也不会离得太远。”他补充道，“他们很可能会暂时迁往南部，例如长滩或尔湾，这些地方本身房价就高，未来可能会进一步上涨。”
洛杉矶市议会计划到2029年建造近50万套新住房。但兰德公司住房和无家可归中心联合主任沃德（Jason Ward）表示，火灾后众多家庭同时试图重建可能会推高成本，并减缓总体住房的生产速度。
梁健立认为，火灾带来了巨大的破坏，但从房产和城市更新的角度来看，这也可能成为推动重建的契机。
未来，越来越多的人倾向于在被认为气候风险较低的地区置业，这种需求的变化会导致较安全地区的房价上涨，同时降低高风险地区的价值。
2025.01.13
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