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2025.06.19
“早知今日，5年前就该在墨尔本买下那套公寓！”陈先生面对飙升的房价，满是遗憾。2023年墨尔本市中心公寓均价不到6万/㎡，如今新盘已逼近8万大关！这并非个例——仲量联行最新报告揭示：中国买家在伦敦高端房产占比飙升5倍，从两年前5%跃升至27%！国内经济转型期，海外置业已非富豪专利，正成为中产家庭资产配置必修课。2025年，为何必须重新审视？机遇在哪？风险如何规避？深度解析👇
🏆 全球地产强势复苏在即！
卓尔地产《2025商业地产展望》重磅预测：88%全球受访者认为2025年商业地产收入将显著上升，标志全球地产复苏转折点来临！仲量联行调研也显示，市场信心达2022年以来最高点，超半数认为未来半年持续向好。
🚶 人口红利驱动核心城市！
REA集团高级经济学家Anne Flaherty指出：墨尔本未来十年人口增长潜力冠绝澳洲首府！“墨尔本租金是全澳第二低，巨大的可负担性优势将强力吸引州际移民涌入！”——人口即房价长期支撑。
🌍 政策窗口期稍纵即逝！
OECD预测2025年发达经济体增长企稳，为房市托底。同时，多国针对海外买家的限制性政策窗口期正打开（如澳洲新政），机遇期往往短暂，抢占先机者得红利！
🏰 伦敦：精英资产的终极“避风港”
中国买家占比飙升： 仲量联行数据：伦敦海外买家中，中国投资者比例从5%暴涨至27%！核心区房产成高净值人群“避险金库”。
抗跌+汇率双收益： 伦敦高端住宅展现极强抗跌性。英镑阶段性波动，反为中国投资者创造“房产增值+汇率收益”双重机会。
🌇 墨尔本：被严重低估的“价值洼地”
房价复苏势头强劲： PropTrack数据：2025年5月墨尔本房价中值上涨0.8%，达78.2万澳元，持续反弹中。
涨幅滞后蕴藏机遇： 相比2020年3月，墨尔本房价仅涨16%，远低于澳洲首府平均43% 涨幅！补涨空间巨大。
租金收益亮眼： 墨尔本公寓租金收益率高达5.2%，远超首都平均水平！房屋收益率也达3.8% (REA数据)。
🦘 澳大利亚全境：政策红利3年倒计时！
限时窗口期开启： 2025年4月1日起，海外买家限购期房/新房政策生效，持续至2027年3月31日！仅剩不足3年黄金入场期！
政策逻辑清晰： 澳政府引导外资刺激新建住宅供应，拉动建筑业，避免炒作现房。悉尼、布里斯班等地优质新盘成焦点。
政策导向=财富方向： 全球趋势：从“完全开放”转向“引导性开放”。澳三年窗口期政策，旨在用外资激活新房供应。对投资者意味着：
🎯 当前入场=坐享政策红利期！ 受政策支持的期房/新房项目，未来升值潜力更被看好。
🔒 利率下行+汇率窗口=成本双降！ 2025年澳联储已两次降息，现金利率降至3.85%（两年最低）！叠加人民币阶段性强势，融资成本、购买成本双降！
墨尔本：站在周期转折点！ REA经济学家Flaherty强调：“2025墨尔本房价已重启上涨！除了人口激增，利率下降极大提振市场信心！”——双重引擎启动。
💰 税务成本精算：避免“隐形”吞噬收益！
海外人士在澳售房需缴资本利得税(CGT)，税率32.5%-48%！
破局关键： 善用澳洲税务系统！合理抵扣购房差旅费、贷款利息、律师费、物业维护费等，合法节税是必修技能。
🏠 地理位置=流动性生命线！
海外人士购买的二手房，只能卖给本地人（自住/投资）！流动性受限！
破局关键： 核心地段为王！ 靠近市中心或区域中心的房产，供应稀缺，出租快、转售易。远郊房产竞争激烈，流动性风险高。
💱 汇率波动：双刃剑需驾驭！
2025上半年人民币对澳元等货币阶段性强势，提升购买力。
破局关键： 关注汇率窗口，可考虑分批换汇、锁定汇率工具。招商银行&贝恩报告显示，中国高净值人群持有13.1万亿美元可投资资产，超6550亿流向海外房产——专业汇率管理至关重要。
全球地产复苏号角吹响，澳英核心城市价值凸显，叠加澳洲限时3年政策红利期、利率下行、人民币阶段性强势，2025年无疑是重新审视并布局海外优质房产的关键年份！墨尔本作为被低估的价值洼地，伦敦作为稳健的避险港湾，澳洲新房/期房作为政策红利载体，都蕴藏独特机遇。
然而，海外置业涉及复杂税务、法律、汇率及流动性问题。精算成本、优选地段、把握时机、借助专业力量，方能真正实现资产保值增值与多元化配置的目标！
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